事件:
1月16日晚,招商蛇口发布股票回购方案,拟以集中竞价方式,在6个月内,使用回购资金20-40亿,其中自有资金占比不低于20%,回购价不超过23.12元/股,按回购资金和价格上限测算,预计回购股份1.73亿股,约占总股本的2.19%;本次回购股份的50%拟用于股权激励或员工持股计划,50%拟用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。
点评:
重磅回购方案出台,回购金额/价格上限40亿、23元,认可价值、彰显信心公司拟以集中竞价方式,在股东大会审议通过后的6个月内,拟不超过23.12元/股的价格,回购资金20-40亿,其中自有资金占比不低于20%,按回购资金和价格上限测算,预计可回购股份1.73亿股,占总股本的2.19%;本次回购价上限23.12元/股,高于当前市场价17.71元/股30.5%,高于员工股权激励行权价19.51元/股18.5%,基本持平于员工持股和定增价23.6元/股;本次回购股份1.73亿股,占比1月解除限售5.02亿股34.5%,根据减持新规,占比19年实际可解除限售2.51亿股68.9%,充分彰显了公司对当前价值的认可和对未来发展的信心。同时考虑到公司拟将本次回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,预示公司在股票激励、股权激励、跟投激励多维激励架构的深化,激励力度和范围将进一步加大。若最终回购股份注销,每股收益则将得到进一步提升。
18年销售1706亿、同增51%,拿地1299万方,同增34%,销售靓丽拿地稳增公司18年实现销售金额1,705.8亿元,同比+51.3%,完成全年1,500亿元销售计划114%,克尔瑞销售额行业排名12位,较17年再升2名;实现销售面积827.4万方,同比+45.2%;销售均价20,618元/平米,同比+4.2%。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比达84%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。拿地端18年公司新增规划面积1,298.8万方,同比+34.1%,权益占比55.2%;对应地价940.7亿元,同比+4.9%;拿地额占比销售额达55%,全年来看仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。平均楼面价7,243元/平米,同比-21.8%,拿地成本有效控制,有利于后续利润率改善。
投资建议:重磅回购方法出台,认可价值、彰显信心,维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重策略。一方面,公司16-18年积极拿地扩张,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;
对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。18年末公司前海土地整备方案落地,前海项目优质资产价值兑现更进一步。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.8倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。