事件:
1月9日晚,招商蛇口公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额217.7亿元,同比+113.9%;实现签约面积115.8万平方米,同比+78.7%;12月公司新增建面154.1万平方米,同比-16.4%;总地价49.9亿元,同比-54.1%,其中新增权益建面109.8万平方米,同比-2.4%,权益地价28.3亿元,同比-55.9%。
点评:
12月销售218亿、同比+37%,18年销售1706亿,同比+51%,超计划114%12月公司实现签约金额217.7亿元,环比+36.9%、同比+113.9%,较11月+99.3pct,高于克尔瑞主流50房企月平均同比+31.7%;实现签约面积115.8万方,环比+40.3%、同比+78.7%,较11月+7.6pct,优于我们高频跟踪的46城12月成交面积同比+8.2%;销售均价18,809元/平米,环比-2.4%,较17年-4.9%。
18年公司累计实现签约金额1,705.8亿元,同比+51.3%,较上月+6.2pct,完成全年1,500亿元销售计划114%;实现签约面积827.4万平方米,同比+45.2%,较上月+4.3pct。18年累计销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%;公司18年销售靓丽收官,全年销售增速远高于克尔瑞主流50房企35%的平均水平。
考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态。
18年拿地1,299万方,同比+34%,拿地额/销售额55%,拿地逐步趋于谨慎12月公司新获取杭州、南京、武汉、成都、十堰5城共7个项目,布局仍以重点二线城市为主,共新增建面154.1万方,同比-16.4%,其中新增权益建面109.8万平米,同比-2.4%,权益占比71.3%,高于17年平均水平11.6pct;对应地价28.3亿元,同比-55.9%,平均楼面价3,238元/平米,环比-36.1%,同比-45.1%,主要源于南京、武汉商办项目以及十堰项目体量较大、地价较低。
12月公司拿地额占比销售额23%,较11月-24pct,拿地态度仍较谨慎。2018年公司共新获76地块,共新增规划面积1,298.8万方,同比+34.1%,权益占比55.2%,较17年-4.4pct;总地价940.7亿元,同比+4.9%;拿地额占比销售额达55%,较17年下降24pct,全年来看仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。
平均楼面地价7,243元/平米,较17年楼面均价-21.8%,拿地成本有效控制。
非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。
投资建议:全年销售高速增长,前海项目积极推进,维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司16-18年积极拿地扩张,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。12月公司前海土地整备方案落地,土地补偿价值、使用权置换以及后续合作进一步确定,土地整备进展加速。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.8倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。