房地产行业研究周报：数据“真空”不改企稳趋势，重视板块配置性价比

　　行业追踪（2025.2.2-2025.2.8）

　　春节网签数据微降，“止跌企稳”预期持续

　　根据我们监测的60城新房成交数据显示，2025年春节假期（25年1月28日-2月4日），典型城市新房日均成交面积1.32万方，较2024年春节假期（24年2月10日-17日）同比-7.1%，其中一线、二线城市分别同比-7.9%、-5.3%。节后4天（25年2月5日-8日），60城新房日均成交面积回升至17.05万方，较24年同期（24年2月18日-21日）同比-19.4%，其中一线、二线分别同比+1.9%、-22.2%。根据CRIC监测数据显示，35个重点城市在春节周成交面积（网签备案）约23.46万平方米，同比微降11%。我们认为，假期因素影响下网签量“真空”不改行业“止跌回稳”趋势。展望节后，建议重点追踪关注三项指标：1）房企销售增速边际变化；2）一线二手成交套数（市场回暖领先指标）；3）二手成交均价。

　　行业低配幅度走扩，配置性价比逐步凸显

　　从资金配置角度看，24Q4房地产板块的公募基金持仓总市值为559.5亿元，环比下降26.44%，持仓市值占股票投资市值比重0.83%，环比Q3下降0.26pct；持仓相对标准行业配置比例低配0.55pct。从行业估值水平看，截至25年2月7日，申万地产指数PB约0.70X，10Y分位点7.75%，中华内房股指数PB约0.4X，5Y分位点20.77%，均较前期高点调整

　　明显。我们认为，短期基本面超预期下行风险偏低，前期风险事件致使板块波动率提升行业配置价值，当前板块具备资金低配、低估值优势，叠加节后重要会议及小阳春时间窗口，建议关注左侧机会，弹性角度关注强信用、低债务民企，地方国企及AMC。

　　2月新房、二手房同比增速下滑

　　新房市场本周成交63万平，月度同比-64.96%，相较上月下降44.13pct；累计库存11328万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交80万平，月度同比+10.00%，相较上月下降3.45pct。1月27-2月2日，土地市场成交建面2677万平，滚动12周同比0.87%；成交总额459亿元，滚动12周同比3.93%；全国平均溢价率10.05%，滚动12周同比+2.17pct。

　　本周申万房地产指数+2.65%，较上周提升3.89pct，涨幅排名14/31，领先沪深300指数0.67pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+0.38%，较上周下降0.45pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数4.11pct；克而瑞内房股领先指数为0.61%，较上周下跌0.83pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期