观点聚焦
投资建议
我们判断招商积余整合调整期已基本结束，未来有望在维持其非住宅方面核心竞争力的同时继续深化改革、重回稳健成长通道；同时，在当前房地产开发端尚存在不确定性的背景下，我们认为国有物企是板块的优质选择。我们上调公司评级至跑赢行业。
理由如下：
城市公司整合及组织架构调整已基本完成。城市公司整合方面，2020 年公司完成总部及4 处较小城市公司整合，2021 年全年公司已经完成剩余十几处城市公司整合（除深圳地区外）。组织架构层面，2021 年中公司董事会会议审议通过将公司总部、物业事业群和相关专业公司优化为10 个职能部门和2 个业务部门，管理组织整体更加集约化、扁平化。
非住宅核心竞争力有望延续，控股股东经营稳健。公司上半年对外新拓合约额（不含控股股东交付）11.5 亿元，其中非住宅业态10.7 亿元领先同行；公司积极推进“总对总”及“合资合作”模式拓展，其中上半年“总对总”模式带来年合同额近2 亿元。考虑到其丰富的服务经验、良好的品牌以及成熟的外拓团队，我们认为公司在非住宅物业管理领域核心竞争力有望持续。同时，公司控股股东招商蛇口1-10 月销售同比增长19%至2575 亿元，并积极把握拿地窗口期。我们看好招商蛇口在行业竞争格局优化背景下的潜在销售规模及市占率提升，认为招商积余亦将受益于控股股东稳健经营带来的交付及相关资源。
新起点，新阶段。招商积余当前已站在全新起点，整合调整引发的相关经营和业绩等负面因素已基本消化，往前看公司组织活力有望进一步释放。我们预计伴随其按计划稳步推进核心业务提质增效、非核心业务剥离、以收并购手段补充规模等工作，公司有望迈入高质量稳健成长阶段。
我们与市场的最大不同？我们认为公司整体负面因素基本消化完成，无论是基本面还是资产价值均有望迎来新的起点。
潜在催化剂：公司按战略计划逐步推进转型并稳健兑现业绩。
盈利预测与估值
考虑到公司整合调整基本结束，未来有望在维持核心竞争力的同时继续深化改革，我们维持2021 年归母净利润预测不变，上调2022 年归母净利润3%至7.3 亿元（其中物业板块净利润为7.3 亿元，对应25%的同比增长）。我们上调目标价35%至18.6 元并上调至跑赢行业评级（隐含19%上行空间），对应27 倍2022 年市盈率。公司目前交易于23 倍2022 年市盈率。
风险
转型进度、外拓速度、提质增效速度等慢于预期。