供应链业务收入和利润继续高增长
第三季度供应链业务收入同比增长74%，归母净利润同比增长79%，增速略低于上半年（低基数原因）。供应链业务高增长，来自竞争优势带来的市场份额持续提升和大宗商品价格同比大幅上涨。我们认为第三季度净利润增速较上半年略有下降，也与大宗商品价格涨幅收窄有关。预计第四季度大宗商品价格回落，业绩增速也将回落。我们预计全年供应链业务净利润在30 亿元左右，维持公司整体盈利预测不变。
房地产结算利润下滑
第三季度房地产业务收入同比下滑22%，净利润同比下滑72%。第三季度房地产业务盈利下滑，与限价导致的利润率下降和当期销售费用较高有关，预计第四季度集中结算将盈利。此外，第二季度一级土地出让，第二、三季度联发集团减持宏发股份贡献部分归母净利润。
估值逻辑从房地产转向供应链
2019 年，建发股份供应链业务的净利润贡献只有1/3 左右，整体PE 估值趋向房地产行业。我们预计2021 年供应链业务的净利润贡献接近4/7，未来有望继续提高，整体估值有望趋向供应链行业。此外，如果全年分红比例维持30%左右，股息率有望达到7%。
盈利预测与评级
综合考虑供应链业务高增长和房地产结算利润率下滑，维持2021-23 年预测EPS 不变，维持买入评级。
风险提示：大宗商品价格下跌风险，应收款坏账增加风险，房地产销售下滑、价格下跌风险，汇率和利率波动风险