事件： 公司公告2021 年前三季度业绩， 前三季度实现营业收入817.58 亿元，YOY+63.13%；实现归母净利润63.51 亿元，YOY+189.76%；实现基本每股收益0.69元/股，YOY+263.16%。
累计销售稳中有升，销售单价维持高位。公司2021 年前三季度累计销售金额 2409.61 亿元，同比去年前三季度增长26.70%；销售面积1037.99 万平方米，同比去年三季度增长26.38%；前三季度累计销售均价为23214.19 元/平方米，较去年前三季度累计销售均价22977.33 元/平方米提升236.86 元/平方米，较21 年H1 累计销售均价23155.49 元/平方米提升58.71 元/平方米，销售均价维持较高水平。前三季度累计销售稳中有升，考虑到四季度推货力度不减，公司全年销售业绩可期。
前三季度业绩高增，Q3 归母增速超六成。2021 年前三季度公司实现营业收入817.58 亿元，YOY+63.13%；实现归母净利润63.51 亿元，YOY+189.76%。分季度看，Q1、Q2、Q3分别实现营收126.72 亿元、319.85 亿元、371.01 亿元，对应同比增速分别为+7.42%、+155.42%、43.81%；分别实现归母净利润6.70 亿元、35.81 亿元、21.00 亿元，对应同比增速分别为24.25%、855.90%、64.31%，Q1 营收与归母净利润增速略有提升，Q2 营收与归母净利润增速大幅增加，Q3增速回落但仍明显高于Q1。公司前三季度投资收益30.68亿元，同比增长302.11%，主要系公募 REITs 产品上市产生投资收益 19.47 亿元以及权益法投资收益同比增加。前三季度公司营收及归母净利润同比增幅较大，主要源于：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；（2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。
单季度毛利率有所下滑，三费管控效果显著。2021 年前三季度公司实现毛利率21.93%，较去年同期降低2.39pct；公司第三季度单季度毛利率17.27%，相较去年同期下滑7.50pct。
2021 年前三季度实现净利率10.67%，较上年同期提升3.87pct；公司第三季度单季度净利率7.81%，相较去年同期下滑0.59pct。实现归母净利率7.77%，较上年同期提升3.4%。
三费率达6.15%，较去年同期收缩2.8pct，较中期收缩1.0pct。其中财务费率较上年同期收缩2.3pct 至1.83%，销售、管理费率较上年同期变化0.13pct、-0.63pct 至2.57%、1.75%。其中，销售费用同比上升72.23pct 至12.22 亿元，主要由于销售规模增加，导致广告费、佣金代理费等同比增加。
三条红线达标，财务状况健康。截止2021Q3，公司有息负债规模达1714.11 亿元，较上年同期增加 10.10%，债务指标上看，期末有息负债率19.89%，较上年末收缩 2.15pct；剔除预收账款后的资产负债率为 64.33%，较上年同期提升0.61pct ；期末净负债率34.02%，较上年同期收缩2.81pct ；一年内到期债务占比18.43%，较上年同期收缩5.09pct，现金短债比1.79，较上年同期上升0.76，改善明显。三道红线均达标，处“绿档”
水平，整体财务状况较为健康。
投资建议：公司前三季度累计销售稳中有升，业绩高增，考虑到Q4 推货有望加大力度，全年销售业绩可期，我们维持盈利预测：公司2021-2023 年净利润131.30 亿元、147.91 亿元、164.31 亿元，对应EPS 为1.66、1.87、2.07 元/股，维持“买入”评级。
风险提示：毛利率持续下滑、销售不及预期、宏观经济不及预期