房地产市场情绪持续转冷，带动公司三季度销售快速下行。土地市场流拍频发的情况下，公司拓展保持审慎态度。行业逐步出清及土拍规则修订对公司相对有利，但公司盈利能力压力仍在，行业信用风险解决也还需时日。
销售快速下行，市场情绪持续转冷。2021 年9 月公司实现合同销售面积228.2万平方米，合同销售金额361.1 亿元，同比分别下降38.5%及33.8%；2021 年1~9 月公司累计实现合同销售面积2,946.4 万平方米，合同销售金额4,791.3 亿元，同比分别下降9.8%及2.8%。累计合同销售金额同比年内首度转负。
拓展保持谨慎。公司三季度新增土储建面735 万平米，相当于销售面积的97%，相较上半年更为积极，基本维持等量拿地。但从拿地金额角度来看，公司拓展仍然较为谨慎，三季度新增土地总地价为468 亿元，不到同期销售金额的38%。
行业信用风险仍未结束，销售、土地、房价均存在下行的趋势，现阶段以现金为王、保持审慎是正确的选择。
盈利能力压力不小。结算房地产项目成本和售价两头挤压下，2021 年上半年公司结算毛利率由去年同期的24.1%大幅下滑超过6 个百分点到18.0%。在目前房屋销售量价齐跌的情况下，公司盈利能力压力仍然不小。此外，公司的非住宅开发业务，也存在报表见效慢、成本相对较高的问题，业务规模的扩大反而可能拖累公司报表利润率。
信用是宝贵的财富，运营服务能力是再出发的起点。我们认为，市场的基本面下降还将持续，信用风险也将延续一段时间。一些面临困境的公司可能不得不处置资产或大幅降价卖房。在此情形下，企业再融资的能力至关重要，而公司是大企业中少数借新还旧无忧的公司。此外，公司在物业管理、物流仓储运营、长租公寓运营、商业地产运营等领域积累了丰厚的专业能力，也积累了一部分账面价值很低的优质资产。行业的发展重心正由开发迅速转为空间运营和服务，公司运营和服务的能力将成为公司未来新的起点。
风险提示：四季度房屋销售市场去化速度显著下降的风险；公司盈利能力持续下降的风险。
投资建议：房地产市场情绪持续转冷，带动公司三季度销售快速下行。土地市场流拍频发的情况下，公司拓展保持审慎态度。我们下调公司2021/2022/2023年EPS 预测至3.05/2.97/2.95 元（原预测为3.78/4.06/4.42 元），根据可比公司的估值情况，给予万科A 2021 年8 倍的PE，对应24.4 元/股的目标价（原目标价30.20 元/股），给予万科企业（H 股）2021 年7 倍PE，对应26.0 港元/股的目标价。均维持“买入”评级。