投资要点
事件
10 月11 日，公司发布9 月经营情况。2021 年9 月公司实现合同销售面积228.2万平方米，合同销售金额361.1 亿元。1~9 月公司累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3 亿元。9 月新增开发项目10 个，总建筑面积189.8 万方，需支付价款104.84 亿元。
点评：
9 月销售同比有所下滑。2021 年9 月，公司实现合同销售面积228.2 万平方米，同比减少38.5%；合同销售金额361.1 亿元，同比减少33.8%；销售均价15824 元/平方米，同比上升7.6%。1~9 月公司累计实现合同销售面积2946.4万平方米，较20 年同期同比减少9.8%，较19 年同期同比减少3.8%；实现合同销售金额4791.3 亿元，较20 年同期同比减少2.8%，较19 年同期同比上升0.7%；累计销售均价16262 元/平方米，同比上升7.7%。
9 月拿地保持稳健。公司9 月新增10 个开发项目，拿地金额126.7 亿元，拿地总建面189.8 万方，拿地均价6677 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为35.1%。2021 年1-9 月累计拿地金额1656.5 亿元，拿地总建面2382.5 万方，拿地均价6953 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为34.6%，20 年同期该比例为23.7%，19 年同期该比例为40.9%，拿地力度保持稳健。1-9 月按拿地金额计算占比较高的为中山（5.6%）、东莞（4.7%）、成都（4.6%）、南京（4.5%）、武汉（4.4%）。
三道红线达标，融资优势显著。截至2021 年6 月30 日，公司净负债率为20.2%，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，扣除受限资金的现金短债比1.67，三道红线达标。9 月发行3 年期中期票据总额20 亿元，发行利率仅3.08%，融资优势显著。
投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2021-2022 年的EPS 为3.62、3.73 元，以2021 年10 月11 日收盘价计算，对应的PE 为6.1 倍和5.9 倍。
风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。