事件：公司发布半年报，2021 年上半年公司实现营业收入342.74 亿元，同比增长72.45%；归母净利润18.25 亿元，同比下降38.79%；实现基本每股收益0.4 元/股，同比下降39.39%。
销售高速增长，销售均价稳中有升
2021 年上半年，公司实现销售面积753 万平方米，同比增长55.27%；实现销售金额1628.3 亿元，同比增长60.22%；累计销售均价21624.17 元/平方米，同比增长3.17%。从销售面积维度看，公司上半年销售面积占全行业的0.95%，较2020 年H1市占率0.79%有所提升。其中公司上半年在上海、南京两座城市分别实现200 亿元以上和150 亿元以上的销售业绩。销售取得优异的成绩主要与公司结合不同城市市场情况制定合理的销售策略，及时调度供货有关。
拿地力度大，三四线城市拿地占比提升
2021 年上半年，公司新增1247 万平方米的总土地储备，权益口径531 万平方米，权益比例42.58%，较2020 年上半年的52.08%下降9.5pct。总地价与销售金额比为56.75%，拿地力度较大。拿地结构看，公司坚持合理布局，深耕一二线核心城市的同时对优质三四线城市进行适当投资，公司上半年新增土地中三、四线城市占比41%，较去年同期提升8pct。公司土地储备丰厚，截至2021 年上半年，公司总土储6729 万平方米，权益土储3515 万平方米，权益比例为52.24%，较2020 年H1略有提升。
受结转项目结构影响，毛利率下降明显，预计下半年有所回升2021 上半年公司实现营收342.74 亿元，同比增长72.45%；结算收入294.04 亿元，同比增长73.65%；结算面积146.42 万平方米，同比增长50%；归母净利润18.25亿元，同比下降38.79%。加权ROE 为3.16%，较2020 年上半年5.72%下降2.56pct；毛利率17.36%，较2020 年上半年毛利率36.97%下降19.61pct，主要源于房地产业务结算毛利率仅为14.25%，较2020 年上半年39.60%下降25.35pct。毛利率下降有两方面原因：1）近年地价占房价比重提高；2）本期部分低毛利项目交付结算，结转结构影响整体毛利率。公司管理费用管控效果明显，2021 年上半年管理费用率为6.95%，较2020 年上半年9.61%下降2.66pct。
三道红线全部达标，融资成本同比下降
公司剔除合同负债的资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，分别满足三道红线70%、100%、1 的要求。2021 年上半年公司平均融资成本4.65%，较去年同期4.86%下降。公司长期负债比重为69.05%，去年同期该比重为58.44%，债务期限结构合理。
投资建议：销售同比快速增长，下半年公司有望保持投资力度，财务方面坚持稳健。
基于此，我们预计公司2021-2023 年归母净利润112.17、123.23、138.1亿元，对应EPS2.48、2.73、3.06 元/股，维持“买入”评级风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动