事件：公司公告2021 年半年报情况。
营收利润稳步增长，毛利率小幅下滑。2021H1 公司实现营业收入47.79 亿元，同比增长23.56%；实现归母净利润为2.48 亿元，同比增长38.85%；实现扣非归母净利润2.24 亿元，同比增长33.14%；实现稀释每股收益0.23元，同比增长38.81%。公司毛利率13.54%，同比下滑0.29 个百分点；净利润率5.19%，同比上升0.57 个百分点。
负债率继续优化，经营效率持续提升。截止报告期末，公司资产负债率为48.97%，同比增长0.14 个百分点；净负债率15.02%，同比下降11.78 个百分点。报告期内，公司通过人员结构优化、集中采购、压减费用、停车场无人值守等关键举措实现降本增效，三项费用占收入比为5.54%，同比减少1.69个百分点。
物管业务发展稳健，补贴退坡毛利率略有下滑。2021H1 公司实现新签年度合同金额13.59 亿元，同比增长20.59%，其中来自控股股东之外的占比达到84.33%。截至2021 年6 月末，公司在管项目1520 个，管理面积1.99 亿平米，其中来自控股股东之外的管理面积占比达61.98%。报告期，物业管理业务毛利率为10.58%，较上年同期11.23%下降0.65 个百分点，若剔除上年疫情补贴因素的影响，则毛利率同比有增长。
疫情影响消退，资产管理业务逐步恢复。2021 年上半年，公司资产管理业务实现营业收入270.48 百万元，占公司营业收入的5.66%，较上年同期增长46.18%，主要系疫情防控常态化，经营逐步恢复正常。截至2021 年6 月30日，公司管理商业项目32 个（含筹备项目），新增6 个。持有物业出租及经营方面，截至2021 年6 月末已出租面积为57.29 万平米，总体出租率为97%。
投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2021、2022 年的营业收入为115.91 亿元、153.96 亿元，归母净利润分别为6.62 亿元、8.95 亿元，对应EPS 分别为0.62 元、0.84 元。按照公司2021 年8 月18 日收盘价13.10元计算，对应2021 和2022 年PE 为20.98 倍和15.52 倍。我们给予公司2021年30-35XPE，合理价值区间为18.73~21.85 元，维持“优于大市”评级。
风险提示： 1）新签合同金额不及预期；2）资产管理业务恢复不及预期；3）受托管理母公司的部分商业的运营管理增长不及预期；4）毛利率修复不及预期。