20 年营收同比+54%、业绩同比+4%，符合市场预期。20 年实现营业收入510.1 亿元，同比+53.9%；营业利润63.6 亿元，同比+45.9%；利润总额62.5 亿元，同比+42.3%；归母净利润29.0 亿元，同比+4.3%；扣非归母净利润28.0 亿元，同比+0.4%；摊薄每股收益1.37 元，同比+3.8%；摊薄净资产收益率13.9，同比-0.2ct。毛利率和净利率为24.3%和8.9%，同比分别-5.3pct 和-1.1pct。营业税及附加/营收为6.7%（同比-2.8pct），其中土增税/营收为5.7%（同比-2.7pct）。三费率合计为6.3%，同比-2.7pct，其中管理、销售与财务费用率分别为2.9%（同比-1.2pct）、2.8%（同比-1.2pct）和0.5%（同比-0.3pct）。
投资净收益4.6 亿元，同比-36.3%。公司三费率管控良好、税金等支出减少有效对冲了毛利下滑的影响，因此净利率下行幅度较小。20 年末，公司预收款达526 亿元，可覆盖20年营收1.03 倍。此外，拟每10 股分红4.5 元，分红率为32.8%，股息率达7.2%。
20 年销售额同比+31%、保持高增趋势，拿地相对积极。20 年实现签约金额1,205 亿元，同比+30.9%；实现签约面积504 万平，同比+27.3%。销售均价23,909 元/平，同比+2.6%；拿地端，根据公告整理不完全统计，20 年土地市场新获15 个项目，新增建面约549 万平，新增建面/销售面积比值为108.9%，拿地相对积极。公司20 年新开工面积740 万平，同比+13.7%，竣工面积315 万平，同比+12.5%。20 年末公司土储806 万平，其中长三角区域和长江经济带占比56.7%，大湾区占比41.6%。按20 年销售价格计算可售货值逾1,900 亿元，预计21 年全年销售将保持稳增。
三条红线橙档，负债率微降，拓展多元化融资、成本微降。至20 年末，公司资产负债率80.3%（同比-1.2pct），剔预资产负债率为76.5%（同比+1.1pct），净负债率181.6%（同比-2.4pct），现金短债比1.1 倍。公司成功落地永续中票、长租公寓类 REITS、供应链 ABS、超短融、境外美元债、商业地产 CMBN 等创新产品业务，进一步改善资金资本结构，为公司可持续发展提供坚实保障。公司主体信用评级及各项融资产品评级均维持在“AAA”。
公司20 年整体平均融资成本为6.17%，同比-0.18pct。
投资建议：销售首破千亿，业绩平稳略增，维持“增持”评级。华发股份近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈，关注后续三道红线指标改善情况。考虑到结算毛利率的下行，我们将2021-22 年每股收益预测分别下调至1.58、1.82 元（原预计2021-22年为1.93/2.33 元），并引入23 年为2.08 元，当前价格对应的21PE 为3.9X，对应股息率达7.2%，维持“增持”评级。