本报告导读：
业绩符合预期，家装需求明显回暖，公司正加速推进降杠杆轻资产战略，营销费用及财务费用有较大改善空间，将加速释放业绩。
投资要点：
业绩符合预期，增持。考虑线下家装需求回暖，上调2021/22EPS至1.34/1.58（+0.01/+0.02）元，新增2023 年EPS 为1.83 元，维持目标价14.88 元，增持。
业绩简述：公司2020 年实现营收142.36 亿/-13.56%，归母净利润17.31 亿/-61.37%，归母扣非净利润11.62 亿/-55.53%，投资性房地产公允价值变动损益为4.96 亿（去年同期为16 亿）。
疫情冲击明显但已经显著回暖，家装新业务表现亮眼。①分产品：自营及租赁收入-14.3%，前期咨询费-39.8%，年度咨询费-5.9%，工程项目咨询费+30.1%，商业咨询及招商-45.4%，施工及设计-25.9%，家装服务+115%，其他-5.9%；②新开37 家商场，关闭9 家，自营商场出租率92.1%，同店增速-14.9%；委托商场出租率90.7%；③疫情因素影响销售费用率投放克制，管理及财务费用相对刚性导致费用率提升：销售费用率-2.01pct，管理费用率+1.17pct，财务费用率3.59pct。
加速推进轻资产降杠杆战略，大股东出售红星地产资产负债率及现金流改善。①疫情冲击影响逐步缓解，现金流正在逐步恢复，20Q4 起明显复苏；②公司确立降杠杆、轻资产、产业链业务延伸的战略，近期公司大股东出售了资产负债率最高的红星地产业务，将极大改善大股东资产负债结构，并缓解偿债压力；③公司将继续控费，预计销售费用和财务费用有较大改善空间，业绩有望加速释放。
风险提示：公允价值波动，大股东资产负债率较高，股权质押风险。