穿越和抵达是公司过去几年运营的主旋牌，公司年报以"2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启"，表明公司拥抱管理红利时代的决心。公司提到了解客户需求，聚焦都市圈演进，挖掘存量运营价值，拥抱科技价值-从财务资源配置和业务模型搭建上，公司也已经对未来进行了准备。
公司业绩符合预期。公司2020年营业收入同比增长13.9%，达到4，191亿元，归母净利润同比增长6.8%，达到415亿元。公司每股分红达到1.25元，同比增长23.0%，现金分红比例回归35%，当前股息率4%（按A股股价）。开发业务毛利率下降，拓展更加谨慎。2020年公司综合毛利率（A股公司通常口径）为29.3%，为十年以来的历史最低。由于公司聚焦一二线城市，限价对公司盈利能力产生极为明显的影响。尤其是公司北方区域权益净利润率仪为5.0%，显示部分区域惨淡的市场对公司盈利能力冲击。由于公司结算面积同比增长17.4%，结算收入同比增长13.0%，且联营合营公司投资收益增长迅猛公司才继续维持了利润正增长。在此背景下，公司显著收缩拿地面积，2020年新增土地储备3，366万平米，仅相当于公司当年度销售面积的72%，且拿地权益比进一步从67%下降到61%，公司规划中资源权益建面从2018年3，580万平米下降到2020年底3，127万平米，未开发资源相当于在建资源比例在过去三年逐年下降，已经跌破了50%。
竣工高峰到来，加大结算仍能释放业绩，唯2022年之后有赖于供给侧改革成效。
由于过去几年施工周期拉长，公司有待结转资源偏大，到2020年底有6，981.5亿元并表货值已售待结，公司对2021年竣工计划在七年来首次超过了新开工计划，一方面固然说明公司待开发面积不足，另一方面也说明结算高峰期到来。
但无论如何，历史形成的结算高蜂期不过支撑一年多业绩，到2023年公司业绩能否持续增长，则客观上取决于核心城市土地市场供给侧改革的效果，客观上取决于公司新业务发展的成效信用优势稳固，不断探索新方向的基础，公司净负债率连线20年低于40%，期未仅为18.1%，持续12年经营性净现金流为正数。在激烈的市场竞争中，除了极致的管理能力之外，唯有历史累积的信用值得依赖。
风险提示：公司新业务布局早，成熟晚，独立晚的风险。公司开发业务板块若不积极拿地，未来销售增速受限的风险。
望彼岸，时代已不止需要探索，公司新业务出发很早，已经积累相当成绩。万物云营收182亿元，同比增长27%，期末在管面积5.66亿平米，无论是客户满意度，业态完整度还是整体规模，都不输给任何上市大物管公司。商业板块营业收入63亿元，累计开业商业面积989.8万平米，租金和运营规模都位居行业前列。公司长租、物流、酒店度假、教育等业务取得长足进步。公司很多新业务取得的成绩是公司每年控制拿地规模、沉淀资金孵化的结果-但我们认为如今再停留在探索阶段，可能就意味着错失机会。我们相信，未来几年公司增量市值空间，则纯系于公司是否能在日渐激烈的空间运营和服务窦道，取得（或维持）若干项新业务业内领先的成绩。我们根据公司新的销售和结算节奏，调整公司2021/2022/2023年EPS预测为3.784.06/4.42元，参考可比公司估值及综合考虑新业务价值，给予2021年10倍PE的目标市值，对应37.80元/股，维持“买入”的投资评级。