事件描述
公司发布2020 年报，全年实现营收86.35 亿（+42.07%），归母净利4.35 亿（+52.03%）。
事件评论
物管业务仍具竞争力，资管与尾盘有一定拖累。测算2020Q4 公司物管分部业绩（追溯调整后）近1.17 亿（-7.70%），明显低于Q3 单季业绩1.59 亿（+92.33%）的中枢值，单季物管业绩波动或与年底费用集中归集有关。但整体来看，2020 全年公司物管分部业绩仍维持较快增长，全年实现归母净利5.32 亿，追溯调整后同增35.70%；其中中航物业与招商物业2020 年业绩分别同增46.31%/24.29%至2.97/2.35 亿，均呈现出较好增势。客观来看公司物管业绩增速在央企标的中仍有不错竞争力。资管与开发尾盘对公司业绩形成一定拖累，疫情影响下资管分部营收4.34 亿（-29.65%），毛利率59.28%（-13.80pct）；而随着尾盘持续去化，其他业务营收同降46.68%至1.66 亿。但疫情对资管业务只是单次干扰，本年度将重回正常节奏；且随着尾盘陆续处理，开发对业绩的拖累有望逐渐消弭。公司预计2021年实现营收103 亿（+19.28%），彰显公司稳健发展信心。
非住领域持续领先，物管盈利能力小幅改善。2020 年末公司在管规模1.91 亿平（+25.05%），全年新签年度合同额24.55 亿（+11.19%）。双轮驱动助力公司规模提升，来自招蛇在管面积同增16.98%至0.73 亿平；发力第三方外拓，在管规模中非关联方占比同增2.64pct 至61.74%。公司非住领域维持行业领先优势，2020年非住业态面积占比49.64%（-0.23pct），基础物管营收占比68.05%，新签年度合同额占比75.19%（-6.10pct），公司在城市服务领域也有不错斩获。重视城市深耕，深圳、江苏、四川、山东、北京五地营收/管理面积占比分别为57.57%/41.78%。
物管盈利能力有所改善，2020 年物管业务毛利率同增1.13pct 至10.97%，推算中航物业/招商物业（2019 全年净利润率以半年度代替）/招商积余物管分部（追溯调整）净利润率分别同增2.09/1.66/1.89pct 至6.60%/6.75%/6.66%；尽管部分项目收费制度变更等或对利润率形成干扰，但整体来看公司物管盈利性确有一定改善。
核心物管业绩增速仍具吸引力，期待盈利性持续修复。公司物管业绩增速在央企标的中仍有不错竞争力；双轮驱动下公司物管规模有望持续提升；非住领域的优势有望持续维持；内部整合与效率提升下物管盈利性有望持续优化；资管业务本年度或有更好表现。预计公司2021-2023 年归母净利分别为6.6/8.4/10.3 亿元，对应估值分别为26.1/20.5/16.7X，维持“买入”评级。
风险提示
1. 资管与开发板块盈利修复低于预期；
2. 总部费用拖累公司业绩。