事件：1月29日，公司发布2020 年度业绩预告。2020 年公司实现归母净利润4.2-4.5 亿元，较去年同期增长46.7%-57.2%；2020 年基本每股收益为0.396-0.424 元/股。
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物管业务保持增长，估算2020 年公司物管实现净利5.12-5.42 亿元，可比口径下同比增长36.1%-44.1%。根据公司业绩预告，2020 年公司物管净利较去年增长2.7-3.0 亿元。2019 年公司实现并表口径物管归母净利润2.42 亿元（招商物业自2019 年11 月19 日并表至年末实现归母净利0.39 亿元+中航物业2019 年净利2.03 亿元），推算2020 年物管净利为5.12-5.42 亿元。按可比口径计算（假设19 年招商+中航物业全年并表，19 年合计净利润为3.76亿元），20 年物管净利同比增长36.1%-44.1%，公司物管业务保持较高增速。
资管+开发业务拖累业绩，但预计后续影响减弱。2020 年公司各类业务（物管+资管+开发等）共实现净利4.2-4.5 亿元，按照物管净利5.12-5.42 亿元推算，20 年全年公司资管+开发业务亏损约0.92 亿元。其中，资管业务净利较去年下滑0.4-0.5 亿元，开发业务下滑0.7-1.0 亿元，主要是资管业务受疫情影响较大，19 年开发业务冲回以前年度多计提的土地增值税而20 年无此事项发生。考虑地产业务可能为一次性拖累，且随疫情防控常态化，公司资管业务正在逐步回暖（2020 年前三季度资管净利下滑0.8-1.0 亿元，推算第四季度同比增长0.4-0.5 亿元），我们预计后续公司资管+开发业务对业绩拖累影响将减弱。
招商系高管上任，集团内部有望强化协同，资源整合或加速。根据公司先前公告，12 月公司收到兄弟公司中外运航运关于创毅控股的股权收购建议。1月，公司新聘任总经理，陈海照先生曾任招商局物流、中外运冷链物流、招商局漳州开发区等多个集团内领导职位。随新任总经理的上任，未来公司与招商局集团内部协同有望加强，资源或将加速整合助力增长。
投资建议：公司定位央企物管旗舰，物管业务保持增长。招商系高管上任后，资源或将加速整合促进增长。根据业绩预告，我们下调20-21 年盈利预测，预计公司2020、2021 年EPS 分别为0.42 元、0.70 元，按照2021 年1 月29日收盘价，对应PE 分别为46 倍，28 倍，给予“审慎增持”评级。
风险提示：资源整合较慢，公共卫生事件导致成本上升。