2020 年公司业绩受商管及房地产开发拖累，低于预期。公司物业管理板块发展顺利，单板块可比口径下业绩增长测算达到36.1%-44.1%。
资管及地产开发业务业绩拖累，公司2020 年业绩低于预期。公司披露业绩预告，预计2020 年实现归属于上市公司净利润4.2-4.5 亿元， 同比增长46.74%-57.22%，低于市场和我们的预期。公司业绩低于预期主要是由于资产及地产开发业务的拖累，2020 年公司资管业务受疫情影响下滑，业绩较2019年下降0.4-0.5 亿元，公司地产开发业务业绩较2019 年下降0.7-1 亿元。
公司核心主业物业管理业绩同比增长36.1%-44.1%，符合预期。2020 年公司物业管理业务进展顺利，物管业务业绩较上年同期增加2.7-2.8 亿元，约为5.12-5.42 亿元，可比口径同比增长36.12%-44.10%。2020 年，招商积余在传统招投标市场巩固非住宅物业优势，在新兴的城市空间服务领域也接连拓展项目，同时也公告了收购创毅控股的可行性研究。公司物管业务规模和收入持续提升，我们预计净利率也处在持续改善通道中。
新总经理年富力强，期待公司和集团形成业务合力。新任总经理陈海照先生曾担任招商局物流、漳州开发区等诸多招商局集团内部领导职位。我们期待，公司和招商局集团的协同会进一步推进，公司可能发力成长为国内领先的物业资产管理运营商。
风险提示：非住宅物业的更替比较简单，合同期限比较短，若在激烈的市场竞争中不积极有为，公司存在在管项目流失的风险。
商管和开发业务拖累可以视为一次性因素，期待公司壮大主业，又好又快发展。
公司商管业务在2020 年四季度已经出现恢复迹象，当期的资产管理业务利润较之2019 年同期增长4000 万元以上。开发业务已经基本完成，料不再会对公司业绩产生影响。公司项目拓展速度正常，盈利能力也在提升通道。我们根据公司最新的拓展情况和业绩预告，调整公司2020/2021/2022 年EPS 预测到0.41/0.70/0.99（原预测为0.53/0.83/1.18 元/股）。我们给予公司2021 年36倍PE，即25.32 元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。