公司近况
近期物业管理公司集中上市告一段落，我们更新对招商积余的观点如下。
评论
横向对比之下龙头地位依旧突出。2020 年上半年，公司物业管理板块实现营业收入35.87 亿元，总在管面积达到1.72 亿平方米（其中50%为非住宅），公司收入及管理规模在所有上市物业公司中排名第6，在上市国企中排名第2，龙头地位突出。
外拓进展顺利。公司2020 年上半年新签约项目194 个（其中83%来自第三方；对比2019 年全年为293 个），对应新签年度合同额11.3 亿元（对比2019 年全年为22.1 亿元），较2019 年底净新增管理面积1,927 万平方米，高于行业平均水平（同期行业主要上市公司平均新增管理面积约1,500 万平方米）。2020 年下半年，公司新落地5 个合资合作项目，与烟台财金孚泰、厦门邮轮母港集团、东涪投资等地方国资平台开展合资合作。我们认为公司将持续通过合资合作、招投标及收并购等方式进行积极的项目外拓。
国资股东持续减持，从交易层面影响股价表现。2020 年11 月23日，公司第二大股东中航国际深圳在上期减持计划届满后（2020年4 月29 日至11 月13 日累计减持股数占公司总股本的1.64%），宣布再次实施减持计划，本次拟减持公司股份数量不超过5,302万股（即不超过公司总股本的5%），我们认为可能继续对股价造成一定压力。
估值建议
维持2020-2021 年盈利预测不变。引入2022 年盈利预测11.2 亿元，对应同比增长29%。考虑到主要股东持续减持在交易层面对股价的影响，下调分部估值下物业管理业务2021 年目标市盈率至35倍（原为50 倍），维持开发及持有物业目标市值48 亿元，下调目标价25%至30 元（较当前股价具备33%上行空间），维持跑赢行业评级。目前，公司交易于分部估值下开发及持有物业48 亿元净资产价值估值及25 倍2021 年物业管理部分市盈率。
风险
外拓进展不及预期；激励落地速度不及预期。