核心观点
公司1 月25 日发布公告，石正林先生因个人原因辞去公司董事、总经理及董事会战略委员会委员职务，公司董事会同意聘任陈海照先生担任公司总经理。我们预计招商系高管上任后，公司整合进程和招商局集团内部协同有望加速。此外我们预计20Q4 公司拓展受疫情影响不大，投资团队到位后收并购落地在即。我们预计公司20-22 年EPS 为0.52、0.77、1.05 元，目标价30.73 元，维持“买入”评级。
招商系高管走马上任，整合进程有望提速
公司1 月4 日公告，招商蛇口将就公司总经理候选人进行公开招聘，以“进一步激活市场化管理的动力与活力，更好更快地迈上新台阶”。本次陈海照上任即为公开招聘的结果，其曾任招商局物流集团总经理助理、中外运冷链物流总经理，意味着招商局集团（而不仅是招商蛇口）对于公司发展的高度重视。去年公司已经完成三总部整合，我们预计目前正在进行城市公司层面的整合，稳步推进重资产剥离、股权激励等事项。陈总上任后或将加速公司整合进程，加强公司与招商局集团兄弟公司之间的协同（包括收购创毅控股、重资产剥离等事项），更好促进公司战略目标的实现。
20Q4 拓展受疫情影响预计不大
市场此前担心因为疫情对于项目拓展的滞后影响，20Q4 新签合约金额可能受到负面影响。但根据公司官网，四季度公司拓展持续取得佳绩，例如在医院业态方面，新增南方医院、中山大学附属第八医院两大项目；城市服务方面，与烟台蓝天集团旗下烟台蓝天智慧物业成立合资公司。我们预计公司20Q4 拓展受到疫情影响不大，全年拓展指标完成情况较好。
期待收并购项目正式落地
根据公司官网，公司已经组建起实力强大的投资团队，在举措“JY3-完善物业投资标的搜寻及筛选的制度建设”的持续推动下，2020 年截至10 月底已接收并深入洽谈收并购项目20 个，对接合资合作项目10 余个，提交投委会审议的投资项目9 个，审议通过6 个，已经超出年度所定目标。我们期待公司后续收并购项目的正式落地。
整合进程有望加速，维持“买入”评级
由于公司部分物管项目更改会计确认方法，我们下调物管业务营收、上调毛利率；由于疫情对于资管业务的影响，下调资管业务营收和毛利率，并假设21-22 年逐步恢复至19 年水平；21 年“16 积余债”到期将节约财务成本。据此我们调整公司20-22 年EPS 至0.52、0.77、1.05 元（前值0.58、0.81、1.13 元）。考虑到公司投资性房地产租金收入已在资管业务中体现，我们估值时不再考虑地产分部。可比公司21 年平均PE 为28 倍（Wind一致预期），考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒，我们认为合理PE 估值水平为40 倍，目标价30.73 元（前值31.13 元），维持“买入”评级。
风险提示：疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。