24 亿股权融资成功完成、占比9%，引入战投助力发展、推动负债率优化
2018 年12 月公司重组方案获批，并且获批非公开发行不超过3.63 亿股A 股股份、不超过24.25 亿元的募集配套资金方案，占比公司目前总股本的9.2%；2019 年12 月20 日公司公告本次定增已于2019 年12 月17 日缴付认购资金，表明本次定增成功完成发行。值得注意的是，本次定增是2018 年至今唯一一单A 股房地产股权融资成功足额发行的案例，并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加，推动负债率优化；此外，根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3 年，引入战投或也将推动公司更有质量的发展。
逆周期积极拿地、成本控制再优化，“商业+住宅”整合优势逐步显现
3Q19，公司拿地面积403 万平，拿地金额214 亿元，分别相当于18 年销售面积和销售金额的313%和54%，拿地态度积极；拿地均价5,315 元/平，占比同期销售均价仅21%，并且较18 年拿地均价6,433 元/平下降17%，拿地成本控制优秀。其中Q3 拿地面积295 万方，拿地金额151 亿元；拿地均价5,108 元/平，较19H1 拿地均价5,882 元/平下降13%，较18 年拿地均价6,433 元/平下降21%，拿地大增同时成本控制优异，其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应，拿地隐含毛利率较高。事实上，2017 年至今，公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块，总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%，其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%，“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。
央企融资优势凸显，中票利率仅4.25%，定增推动净负债率下降约14pct
19Q3 末，公司资产负债率78.9%，较18 年末下降6.0pct；净负债率125.1%，较18 年末下降46.1pct；现金短债比1.3 倍。假设其他资产和负债不变的情况下，公司定增完成后资产负债率将降至77.8%，较19Q3 末下降1.1pct；净负债率将降至111.4%，较19Q3 末下降13.7pct；预计负债情况将持续优化。此外，公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面，公司10 月末获批30 亿公募债额度，成为2019 年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一（保利、中南、金科等）；发债利率方面，12 月发行15 亿元/3 年期/4.25%中票，发债成本处于行业低位，央企融资优势较强。
投资建议：股权融资完成优化负债，商住协同拿地优势凸显，维持“强推”
大悦城作为内资商业地产标杆，卡位一二线核心资产，拥有极强的招商、运营和品牌力，历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势，积极拿地之后也推动销售持续快增，核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21 年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11 元，现价对应19/20PE 为9.5/8.1 倍，较每股NAV14.09 元折价49%，目前现价仅略高于重组价格6.84 元（除息后6.73 元），优质资产低估，我们按照NAV 折价30%以及20 年目标PE11 倍，维持目标价9.86 元，维持“强推”评级。
风险提示：社零增速不及预期，公司住宅开发业务结算进度不及预期。