事件
公司公告，2019 年11 月27 日至2019 年12 月19 日，钜盛华和前海人寿通过集中竞价交易方式合计减持万科A 股股票5.65 亿股，占万科总股本的5.00%。
核心观点
宝能系退出节奏明显加快，交易层面压制股价因素有望解除。本次权益变动前，前海人寿和钜盛华合计持股11.3 亿股，占公司总股本比例的10.0%。
本次权益变动后，前海人寿和钜盛华合计持股5.65 亿股，占比4.99%。此次减持之后宝能系的持股比例首次低于5.0%。从减持节奏来看，下半年以来减持节奏明显加快。本次权益报告书签署前6 个月，前海人寿和钜盛华合计减持10.1 亿股，其中四季度减持8.5 亿股，占比83.7%。随着宝能系加速退出，交易层面对股价的压制因素有望逐步解除。
公司股权结构更趋稳定，整体经营稳中有进。本次权益变动之后，前海人寿和钜盛华的持股比例明显降低，减持压力缓解，公司的股权结构更趋稳定。
同时，公司的经营运转也保持稳中有进的态势，销售规模稳定增长。2019 年1~11 月，公司累计实现销售金额5735.3 亿元，同比增长5.4%。实现销售面积3697.4 万平方米，同比增长2.7%。从土地投资来看，2019 年1~11 月拿地2200.7 亿元，投资强度（拿地金额/销售金额）38.4%，较去年同期下降8.9 个百分点，反映出公司稳健的投资态度。
财务预测与投资建议
维持买入评级，目标价33.21 元。我们预测2019-2021 年公司EPS 为3.69/4.53/5.53 元。可比公司估值为7X，考虑到公司较可比公司，积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，较可比公司应享有更高估值溢价，我们维持20%的估值溢价得出9X 估值，对应目标价33.21 元。
风险提示
房地产市场销售大幅低于预期。
利率上升超预期。