事件：
1、蓝光发展发布2019 年三季度业绩预增公告：2019 年1-9 月，公司归母净利润同比增加9.38 亿元，同比增长77%；扣非后归母净利润同比增加8.60 亿元，同比增长71%。
2、公司下属控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司已向香港联交所主板递交公开发行H 股股票及上市申请并获香港联交所批准。
点评
三季度业绩持续高增长。2019 年1-9 月，公司归母净利润同比增加9.38亿元，同比增长77%；扣非后归母净利润同比增加8.60 亿元，同比增长71%；业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大，房地产项目结转收入增加；同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级，规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划，2018-2020 年扣非后归母净利润不低于22、33、50 亿元，2018 年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心，也体现出对公司快速发展的决心。
蓝光嘉宝上市在即。蓝光嘉宝服务为蓝光发展控股子公司，是蓝光发展的物业管理平台。2019 年在物业服务百强企业中排名第11 位。目前公司已经公告蓝光嘉宝预计将于10 月18 日上市。2019 年上半年，嘉宝服务实现营收9.33 亿元，同比增长59%；归母净利润1.87 亿元，同比增长108%；公司合约管理面积7900 万平米，在管面积6330 万平米，预计独立上市后，嘉宝服务外延式拓展规模将持续增长，物业管理规模均有望持续提速扩张。
1-9 月销售完成1100 亿元目标的70%。根据CRIC 公布的百强房企销售排行榜，公司1-9 月完成销售金额771 亿元，同比增长12%；销售面积828 万平米，同比增长17%，已完成全年1100 亿元销售目标的70%。
公司在持续深耕成渝区域的同时，全国布局战略已初见成效。公司1-8月累计拿地金额194 亿元，同比减少3%；拿地面积554 万平米，同比减少36%，拿地金额占同期销售金额的40%；拿地楼面均价3496 元/平米，占同期销售均价的38.3%，能够有效保障未来毛利率情况。
投资建议：蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化，并购合作拿地具备成本优势；物业服务、医疗业务协同并进；完善激励制度促进上下同心，高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS 分别为1.12、1.51、1.82 元人民币，对应PE 分别为6.25、4.64、3.86 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行，棚改不达预期。