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万科公告2019 年三季报，2019 年1-9 月，万科实现营业收入2239.1 亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润182.4 亿元，同比增长30.4%。
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业绩略超市场预期，销售规模稳中有升。万科公告2019 年三季报，2019年1-9 月，万科实现营业收入2239.1 亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润182.4 亿元，同比增长30.4%。其中，房地产业务结算面积为1455.0万平方米，贡献营业收入2125.7 亿元，同比分别增长13.6%和26.9%。
2019 年1-9 月，万科累计实现合同销售面积3061.6 万平方米，合同销售金额4756.1 亿元，同比分别增长5.5%和10.2%。截至9 月底，万科表内有6362.4 亿元已售资源未竣工结算，较年初增长19.9%。
整体投资拓展力度略有回落，权益比例回升。2019 年1-9 月，万科累计新增116 个开发项目，总建筑面积约2832.1 万平方米，同比下降20.9%；权益规划建筑面积约2042.0 万平方米，同比增长5.3%，面积口径权益比例为72.1%（2018 同期为54.1%）。公司持续加强在一二线城市布局，按权益投资金额计算，新增项目的81%位于一二线城市。
整体土地储备规模上升，但规划中项目储备回落。截至9 月底，万科在建项目总建筑面积约10587.8 万平方米，权益建筑面积约6275.4 万平方米，规划中项目总建筑面积约5,594.2 万平方米，权益建筑面积约3629.4 万平方米。以“规划中+在建”口径计算，万科总土地储备16182.0万平米，同比上升1022.5 万平米；由于19 年前三季度开工量较大及投资强度下降，规划中项目资源同比下降706.4 万平米。1-9 月，万科新开工面积3243.4 万平方米，占全年开工计划的89.9%；竣工面积1640.1万平方米，同比增长5.5%，占全年计划竣工面积的53.3%。
盈利水平维持高位，杠杆水平有所回落。公司1-9 月综合毛利率35.99%，同比提升1.23 个百分点；其中房地产业务结算毛利率为27.6%，同比略降0.2 个百分点；公司费用管控卓有成效，三项费率8.0%，同比下降0.9 个百分点；净利率12.8%，同比提升0.4 个百分点，盈利能力处于行业领先水平。公司净负债率50.4%，同比下降0.8 个百分点。同时，万科对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9 月末，万科存货跌价准备余额为30.6 亿元，同比下降26%；2019 年三季度万科计提存货跌价准备11.4 亿元，同比下降56%，最终影响归母净利润7.8 亿元，表明公司在手资产质量持续改进中。
投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”
布局，销售规模持续扩张；同时在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行前瞻布局。预计公司2019-2021 年 EPS 分别为3.66、4.31、5.05 元，对应PE 分别是7.29、6.19、5.28 倍，维持“买入”评级。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。