核心观点
公司发布三季报，未来增长高度确定，经营较为审慎，杠杆率维持高位。公司能够充分利用龙头优势，大量利用经营活动的杠杆，在建再创新高，而竣工则迟迟不能大幅反弹，现金流由此进一步优化。我们维持公司“买入”评级。
业绩确认十分谨慎，未来增长高度确定。公司在前三季度结算面积达到1455.0万平米，同比增长13.6%，结算毛利率在27.6%的高位。尽管我们预计未来公司结算毛利率将下行，但公司尚有合同金额6362.4 亿元的已销售未竣工资源——这远远超过了公司单一年度结算需求。而且，公司在三季度继续计提存货跌价准备11.4 亿元，充分说明公司确认业绩谨慎态度。我们相信，未来公司业绩增长确定性很强。
拿地审慎，控制风险。在前9 月，公司新增开发项目总建筑面积2832 万平米，同比下降20.9%，新增权益建面2042.0 万平米，同比上升5.2%。公司权益建面增速基本和销售面积增速一致，这意味着公司坚持等量拓展，并将增量的现金流大量投入非地产开发类新业务，以及用于扩大建安投资。这一方面意味着公司聚焦一二线城市，抗风险能力较强；但另一方面也意味着公司销售天花板已经较低，开发业务团队职业发展空间也受到一定约束。
在建面积再创新高，规划中面积维持低位。到三季度末，公司在建面积达到创纪录的10587.8 万平米，公司在建/待建比例达到189%，也创下了历史新高。
公司在前三个月新开工已经占全年计划89.9%，达到3243.4 万平米，不断压缩拿地到开工的时间。但竣工只同比增长5.5%，全年原计划是较去年同比增长11.6%，公司仍不断延长开发周期，优化现金流。
公司进一步优化常规经营杠杆，避免利用过高的财务杠杆，行业龙头优势进一步显现。期末，公司应付账款和票据达到2426 亿元，较之2018 年底增长5.7%，超过了总有息负债的规模。凭借行业龙头优势和融资技巧，公司无需借助较高的财务杠杆，也维持了较低的净负债率。
风险提示：公司部分新业务面临盈利能力压力。
建议把握补涨机遇，参与公司反弹。我们认为，传统业务公司略显保守，但仍然具备行业龙头在资金链调度、融资成本、品牌方面的核心优势，有望稳健成长。新业务公司未见有分拆意向，但万科物业是中国最优秀的物业管理公司，物流业务在业内排名靠前。我们维持公司2019/20/21 年EPS 预测3.69/4.44/5.66 元，我们维持2019 年9 倍PE 目标估值，维持公司33.17 元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。