业绩符合预期，片区模式优势明显
2019 年前三季度公司实现营收298.6 亿元，同比+21.6%；实现归母净利润60.0 亿元，同比+17.8%；实现扣非后归母净利49.6 亿元，同比+2.4%，总体业绩符合预期。公司片区开发模式在资源获取成本和产品溢价层面的盈利优势明显，综合毛利率继续保持行业领先。考虑到可结转资源充裕，维持2019-2021 年EPS 为1.62、2.03、2.53 元的盈利预测，维持“买入”评级。
少数股东稀释致业绩增速略有放缓，资源禀赋维持高毛利率区间
文旅、地产两大主业扩张带动前三季度营收增速进一步上行至21.6%，综合毛利率同比+1.7pct 至62.6%，资源禀赋叠加片区开发模式维持毛利率行业领先。公司归母净利增速低于营业收入增速的原因在于权益比例有所降低，少数股东损益同比+184.4%至8.3 亿，占净利比重同比+6.7pct 至12.1%。此外公司依然通过股权出让加速优质资源的周转变现，前三季度投资净收益同比+437.4%至27.7 亿元。
经营现金流明显改善，资源储备强化业绩潜力
前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金同比+65.8%至599.3 亿元，销售强势表现带动经营活动现金流净额由去年同期的-206.9 亿收窄至-37.0 亿。报告期末“预收账款+合同负债”同比+80.0%至726.8 亿元，对2018 营收的覆盖率上行至151%，优质待结转资源持续强化业绩兑现潜力。前三季度新增土储建面799.5 万平，新增权益建面520.9 万平，购买商品、接受劳务收到的现金同比+21.3%至419.3 亿元，报告期末存货同比+58.1%至2073.7 亿元，投资强度扩大带动净负债率同比+18.3pct 至102.6%，负债率总体可控，综合开发模式的抗周期优势逐渐显现。
蝉联全球主题公园集团四强，文旅业务有望迎来新一轮加速发展
2019 年AECOM 联合TEA 发布的报告显示，华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强。半年报显示公司目前旗下共有19 家景区、开放式休闲旅游区、度假区及独立运营的演艺项目和24 家酒店、1 家旅行社。8 月23 日-27 日，国务院连续印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》、《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，鼓励文化旅游消费、稳定消费预期、提振消费信心，随着文旅政策环境渐趋友好，公司文旅业务有望迎来新一轮加速发展。
“文旅+地产”片区模式穿越周期，维持“买入”评级
公司独特的“文旅+地产”模式对盈利空间的改善持续显现，此外依托央企背景的产业生态和融资相对优势明显，我们看好片区开发模式的异地复制效率和空间，以及刺激消费的政策环境下文旅业务的新一轮快速发展。维持2019-2021 年EPS 为1.62、2.03、2.53 元的盈利预测。参考可比公司2019 年平均6.7 倍PE 估值，给予公司2019 年5.0–6.0 倍PE 估值，目标价8.10-9.72 元，维持“买入”评级。
风险提示：文旅项目面临全球主题公园品牌的竞争；重点布局的一二线城市回暖持续性不确定。