核心观点
10 月28 日三季报显示，前三季度公司营业收入409.6 亿元，同比+36.5%；归母净利22.6 亿元，同比+78.7%；EPS0.61 元。其中三季度实现归母净利9.52 亿元，同比+180%。业绩接近预报上限，业绩释放节奏逐步加快，符合预期。考虑到四季度业绩结转比重较高，因此依然维持2019-2021 年EPS 1.08、1.90、2.46 元的盈利预测，维持“买入”评级。
业绩高速增长，销售稳步迈向1800-2000 亿元
前三季度业绩大幅增长，核心在于：1）并表口径内结算权益占比提升，少数股东占比由去年同期的18%降至3%；2）非并表口径项目结算量大幅增加，投资收益达3.74 亿，同比+356%。报告期内地产结算额284.6 亿元，同比+28.6%，地产业务毛利率23.5%，同比上升0.1BP。报告期末公司并表口径下已售未结金额达1278.8 亿元，相当于18 年营收的310%，为未来业绩增长打下基础。2019 年1-9 月公司地产业务实现销售金额1300 亿元，同比+27%，销售增速高于行业平均水平，9 月以来销售热度持续，随着供货规模的提速，我们认为公司全年销售将向1800-2000 亿元稳步迈进。
投资拿地强度不减，继续聚焦核心城市群战略和住宅主业根据三季报，1-9 月公司新增投资金额415.9 亿元，同比+42.6%；投资强度（拿地金额/销售金额）同比提升4 个百分点至32%；投资强度不减，继续聚焦核心城市群战略，布局优化有望持续加速优质资源兑现。目前公司在建待建面积总计4755 万平，以销售均价以及并表内已售未结总额推算，目前可售土储约 3000 万平，拿地预计还将继续发力。同时，公司向中南控股转让苏州中南中心项目，进一步聚焦住宅主业的同时，预计可为公司增厚2.46 亿元投资收益。
杠杆收敛，财务结构进一步改善
公司杠杆水平持续下降，前三季度净负债率在去年底基础上进一步下降15.9pct 至175.6%，同时债务结构也有所优化，短债规模占比由去年末的31%降至23.21%，现金覆盖倍数由去年末的1.13 升至1.59 倍。9 月27日获得核准发行27 亿公司债，二季度以来融资环境持续高压，公司主动改善杠杆以及加快回款，都为未来持续发展创造更好的条件。
股权激励加码，规模扩张，维持“买入”评级
继去年7 月之后，2019 年5 月公司再次拟向486 人授予总股本3.73%的期权激励，围绕中层管理纵深推进。公司中短期看点在于销售高速增长，拿地稳健提升，负债率平稳下降，存量可结算资源丰富带动业绩高增长；长期看点在于职业经理人改善公司治理，高标准股权激励推动管理红利兑现。维持2019-2021 年EPS 为1.08、1.90、2.46 元的盈利预测。参考可比公司2019 年6.9 倍的PE 估值，公司正处于高速扩张期，我们认为2019年合理PE 为10-11 倍，目标价10.80-11.88 元，维持“买入”评级。
风险提示：销售增速下滑风险；融资收紧、基建资金沉淀增加资金链压力。