万科公布公司10 月销售数据，10 月公司实现签约金额433.8 亿元，同比下降19.8%；实现签约面积271.3 万平方米，同比下降20.5%。1-10 月，公司累计实现签约金额5,189.9 亿元，同比增长6.9%；实现累计签约面积3,332.9 万平方米，同比增长2.8%；1-10 月，公司新增建面3,695.1 万平方米，同比下降19.3%；总地价2,147.9 亿元，同比下降12.8%……点评：
10 月销售434 亿、同比-20%，累计销售5,190 亿、同比+7%，稳定增长10 月公司实现签约金额433.8 亿元，环比下降12%、同比下降19.8%，单月销售较弱主要由于去年10 月高基数541 亿；实现签约面积271.3 万平方米，环比下降15.4%、同比下降20.5%；销售均价15,990 元/平，环比增长4%、同比增长0.9%。1-10 月公司累计实现签约金额5,189.9 亿元，同比增长6.9%，较1-9 月降低3.3pct；累计实现签约面积3,332.9 万平方米，同比增长2.8%；累计销售均价15,571 元/平方米，同比增长4%。在一二线销售平稳背景下，预计公司后续销售稳定增长。
10 月拿地积极、聚焦一二线及环都市圈，拿地额占比销售额达49%10 月公司在土地市场获取漳州、杭州、兰州等地16 个项目和5 个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。10 月公司新增建面547.9 万平方米，环比增长28.8%、同比增长40.9%；对应总地价213.7 亿元，环比增长18.7%、同比增长9.7%；拿地金额占比销售金额达49.3%，环比增长0.3%，较上年50.5%下降1.2pct；平均楼面价3,901 元/平米，环比下降7.8%、同比下降22.1%，拿地均价占比当月销售均价24.4%，环比下降0.1%，较上年36.6%下降12.2pct。
1-10 月，公司共新增规划面积3,695.1 万平方米，同比下降19.3%；对应总地价2,147.9 亿元，同比下降12.8%，拿地额占比销售额达41.4%，较上年50.5%下降9.1pct；平均楼面价5,813 元/平米，同比增长8%，拿地均价占比当年销售均价37.3%。按销售均价1.56 万元/平估算公司1-10 月累计新增货值5,754亿元，高于同期销售金额5,190 亿元，拿地较为积极。
投资建议：销售暂弱，拿地积极，维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21 年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30 元，维持“强推”评级。
风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，行业融资政策超预期收紧。