核心观点
首次覆盖给予“买入”评级，目标价13.29 元。预测公司2019-2020 年核心EPS 分别为2.19 元和2.78 元人民币，同比增长28%和27%。考虑到公司近年拿地依旧保持高利润率，业务联动效应逐渐彰显，业绩释放将加速，给予NAV 折让35%，目标价13.29 元，对应2019 年6.0 倍PE，较现价空间达53%。
项目布局优化，多元协同发展。市场认为公司区域布局战略不甚明确，且公司业绩或因河北区域占比过高而受到影响；同时认为业务过于多元，管控难度较大。站在目前时点，我们认为荣盛发展的业绩将稳健增长，核心逻辑在于：1）公司已基本完成全国化布局，位于河北的土地储备仅占34.5%，同时项目盈利能力强，长期以来公司整体利润表现突出；2）产业园区、康旅业务有望助力公司继续在优质区域获取低价土地资源，同时产业园业务净利润不断提高，康旅业务销售及回款金额均稳步上升。随着布局持续优化，多元业务与大地产板块的联动效应逐步显现，偏低的估值水平有望迎来提升。
盈利能力优秀，拓展全国布局。2019 年上半年，公司房地产业务毛利率30.56%，公司扣非后归母净利润29.37 亿元，核心净利率12.1%，在行业中表现优秀。公司在重点植根原有优势区域的同时，继续优化其他区域的布局，截至2018年末，公司位于河北、山东、辽宁、安徽、江苏、河南和重庆的土地储备分别占34.5%、12.9%、10.3%、7.0%、6.9%、6.1%和5.9%，区域布局更为均衡，公司业绩稳定性更佳。
产业园、康旅助力大地产板块共同发展。公司产业园区及康旅业务发展态势良好，符合政府产业引入及文旅、康养项目建设等诉求，有望继续在优质区域获取低价土地资源。同时，公司产业园板块发展迅猛，2016 年、2017 年、2018 年公司产业园业务净利润分别为3.46 亿元、7.55 亿元和8.12 亿元，分别贡献当年公司净利润的7.9%、12.4%和9.8%，已成为公司第二大利润来源；康旅板块布局全球，2018 年实现签约金额50.98 亿元（+ 7.1%），回款40.77亿元（+8.1%），营业收入36.01 亿元（+15.0%），销售和运营收入不断提高。
风险提示：行业景气度受政策影响较大；多元业务发展可能遇到阻力。