事件:
万科公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额488.8亿元,同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,同比下降28.5%。1月公司新增建面296.6万平方米,同比增长10.9%;总地价129.9亿元,同比下降14.1%。
点评:
1月高基数下销售趋缓、同比-28%,料后续稳步回升
1月公司实现签约金额488.8亿元,环比下降22.4%、同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,环比下降27.6%、同比下降28.5%;销售均价15,386元/平,环比增长7.1%、同比增长0.6%。由于2018年1月公司单月实现销售金额679.8亿元,属2018年全年单月销售最高,因此高基数下公司1月销售降幅较大;但公司1月销售额仍居克尔瑞1月单月销售榜单第一。考虑到2、3月销售基数较低,并且在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司后续销售或将稳步回升。
1月拿地金额占比销售金额27%,拿地态度略趋谨慎
1月公司在土地市场获取广州、上海、北京等地10个项目以及3个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。1月公司新增建面296.6万平方米,环比下降49%、同比增长10.9%;对应总地价129.9亿元,环比下降61%,拿地金额占比销售金额为26.6%;平均楼面价4,379元/平米,环比下降23.6%,拿地均价占比当月销售均价28.5%,较2018年下降11.4pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1月新增货值456亿元,略低于同期销售金额488.8亿元,拿地略趋谨慎。
投资建议:基数下销售放缓,拿地态度略趋谨慎,维持“强推”评级
万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应19年PE仅为6.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。