产业迎来新环境。房地产市场调控力度不减,房企分化、强者恒强趋势更显著。长期来看,发展销售以外的业务,备战转型是关键。
房产开发销售业务:土储充分,销售向好。公司审慎拿地,土地储备立足沿海发达地区,逐渐偏向中西部、三四线城市,储备充裕。销售金额逐年稳定上涨,聚焦小户型住宅销售风险较低。
物业服务:依旧保持行业领先,技术改善服务。公司提出“睿服务”方案,通过互联网思维、技术改善物业管理。万科物业旗下租售门店改名朴邻,加速进军二手房市场。
长租公寓:房源持有初成规模,城中村整治再拓展租赁业务。政府推动租售并举,租赁需求将得到释放。公司培育长租公寓的环境较为成熟。截至2018年上半年,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
商业地产:印力管理面积行业第二,“金融+科技”双轨齐下。金融创新、新技术对商业地产影响愈加凸显。公司收购印力后整合商业地产资源,截至2017年底,印力管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平方米。印力加速商业资产证券化的同时以科技驱动革新,打造全新产品。
物流地产:万纬主打高标库,收购普洛斯打造全球领先物流地产。电商倒逼物流地产发展,高标准仓储设施供应不足。万科物流地产业务板块形成“万纬”+“普洛斯”格局。万纬定位高端,深耕冷链物流。普洛斯在中国物流地产市场独占鳌头,同时全球化布局扩张至欧洲。
轨道+物业:万科与深圳地铁深化推进TOD模式。TOD模式实现了政府、企业和社会效益的“三赢”。万科与深铁合作初探轨道物业,成效较好,据克而瑞统计,深铁万科红树湾项目在2017年深圳房地产楼盘销售额排名第一,为105.7亿元。
投资建议。基于对公司项目储备以及全国房地产市场的考虑,我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为3.59元、4.66元和5.02元(其中,预测2018年每股收益增幅较大的主要原因是万科2017年未结算项目较多,较大可能在2018年结算)。以3月4日29.7元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为8.2倍、6.4倍和5.9倍,市净率1.7倍。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为8.2倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。