青岛房地产市场2024年回顾和2025年展望

　　整体回顾

　　市场呈现流动性制约和需求不均衡的特征

　　供应增量维持稳定水平，全年共八个新项目交付

　　全年租金同比跌幅达历史高点

　　市场概况及趋势

　　2024年青岛办公楼市场整体净吸纳量约为4.0万平方米，达到过去十五年最低值，经济波动影响下的市场环境出现强烈衰退预期。然而，与整体市场有所不同的是，甲级办公楼市场的去化表现相对稳定，6.3万平方米的净吸纳量较过去十五年的历史均值提升了44%，表明优质资产在市场波动中表现出更强的抗周期性和韧性。甲级办公楼市场需求主要有两个方面，一方面是来自租金持续下行激活的办公升级需求，另一方面是来自总部的自用需求。

　　2024年，青岛办公楼市场共有约32万平方米的新增供应，与过去两年的供应增量保持一致。其中，核心商务区的项目占比约为38%，其余多数项目分布于非核心商务区。全年唯一交付的甲级办公楼项目来自银丰财富广场（约3.5万平方米），推高全市甲级市场总存量至117.3万平方米。受到新增供应和退租缩租等叠加因素影响，截至2024年第四季度，全市整体办公楼市场空置率环比及同比分别上升0.9和3.6个百分点至35.0%。

　　截至四季度，整体市场平均有效租金为68元/平方米/月，同比下降7.5%。甲级市场平均有效租金为100元/平方米/月，同比下降6.6%。整体市场及甲级市场的租金同比降幅较2023年底的预测值均扩大了4-5个百分点，表明市场租金出现超预期下探。业主方正在以显性降价和隐形优惠等多种方式争取有限的客户资源，推动市场进入更深层次的博弈。

　　市场展望

　　低价刺激下的市场流动性预计将温和回升。经历了艰难而波动的2024年，预计2025年青岛整体市场的成交量将在持续的低价刺激下有所回升，但甲级成交量将回归均值。新质生产力的加速发展将成为推动经济增长的重要引擎，不仅为产业创新提供了动力，还有望撬动办公楼市场新一轮增量需求。