3Q21 营收同比+33%，归母净利润同比+2%、业绩符合市场预期。2021 年前3 季度，公司实现营收636.8 亿元，同比+33.4%；归母净利润45.3 亿元，同比+2.0%，符合市场预期；扣非后归母净利润34.7 亿元，同比-14.8%；基本每股收益0.80 元，同比-3.6%；毛利率和归母净利率为19.5%和7.1%，同比分别-5.7pct 和-2.2pct；三费费率为8.2%，同比-0.6pct，费用率持续优化；少数股东损益比25.5%，同比+5.0pct。公司非经常性损益合计10.6 亿元、同比+187.8%，主要包括：1）政府补助约2.1 亿元，同比-43.0%，为产业地产的政府补贴；2）IP 公允增值5.4 亿元、同比+165.6%，源于公司开始布局商业地产业务；3）取得控制权时原有股权公允增值4.1 亿元。至21Q3 末，公司预收款达1,455 亿元，较20 年末+8.0%，可覆盖20 年营收1.7 倍，可结算资源较丰富，助力后续业绩稳增。
3Q21 销售额同比-1%，拿地/销售额比26%，拿地多元化、能级提升。2021 年前3 季度，公司销售金额1,463 亿元，同比-0.7%，目标完成率达59%；销售面积1,462 万平，同比+2.9%；销售回款1,435 亿元，回款率高达98%。2021 年前3 季度，拿地金额达387 亿元，同比-48%；新增计容建面990 万平，同比-50%，新一线及二三线城市占比85%，多元化拿地占比59%；楼面均价3,909 元/平米，同比+5.4%；拿地/销售金额比26%、拿地/销售面积比68%；拿地/销售均价比39%。21H1 末，公司总可售面积约7,311 万平，相当于20 年销售的3.3 倍，公司土储丰富、并重庆占比达24%。21 年，公司销售目标2,500亿元，同比+12%，计划新开工2,900 万平，同比-2.2%，计划竣工2,600 万平，同比+30.3%。
财务结构持续优化，三条红线指标维持绿档，经营性现金流同比大增。2021Q3 末，公司有息负债为 875.9 亿元，较20 年末进一步下降100 亿元，其中，一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比23.4%/58.8%/17.8%，短债占比降低、长债占比提升，期限结构进一步优化。报告期末，公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.1%、68.5%，较21H1 末分别-0.3pct、-1.1pct；净负债率达77.1%，较21H1 末-0.5pct，现金短债比达1.4 倍，公司“三条红线”指标维持“绿档”。此外，报告期内，公司经营性现金流净额74.3 亿元，同比增长569.8%。
投资分析意见：业绩平稳、现金流改善，三条红线维持绿档，维持“买入”评级。2016 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长。新五年计划中，公司计划打造多元“地产+”业务提升永续经营能力，预计将推动公司买入高质量发展阶段。鉴于公司结算利润率仍有下行压力，我们下调公司2021-2023 年每股盈利预测至1.36/1.47/1.59 元（原预测值为1.42/1.56/1.72 元） ，同比增速3.1%/8.4%/8.0%，目前21PE 仅3.3 倍，并20A 股息率高达10.1%，维持目标价10.26元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。