地产交付滞后导致2021Q3 收入端低于预期，业绩符合预期。化妆品业务表现亮眼，瑷尔博士、颐莲等品牌驱动营收实现快速增长；原料业务产能利用率水平持续提升，Q3 增长环比加速；医药业务取得恢复性增长；地产业务Q3 局部受疫情影响交付滞后，拖累收入增长，但盈利能力持续提升。维持目标市值166亿元，对应目标价16.6 元，维持“买入”评级。
地产交付滞后导致收入端低于预期，业绩符合预期。2021Q1-Q3，公司实现营收63.49 亿元/-9.8%，归母净利5.03 亿元/+21.9%，扣非归母净利5.07 亿元/+28.2%。2021Q3 单季，鲁商发展实现营收22.82 亿元/-34.6%，主要系本期地产交付项目较同期减少影响所致，归母净利1.92 亿元/+11.0%，归母扣非净利1.98 亿元/+19.1%。
化妆品业务持续高增，毛利率水平环比优化。化妆品板块2021Q1-Q3 实现营收9.93 亿元，同比增长174.6%，Q3 单季实现营收3.71 亿元，同比+130%；Q1-Q3毛利率63.2%，较H1（62.8%）环比提升。其中瑷尔博士2021Q1-Q3 实现营收4.88 亿元，Q3 单季销售额达1.87 亿元；颐莲2021Q1-Q3 实现营收4.27 亿元，Q3 单季销售额达1.57 亿元。公司旗下山东福瑞达生物股份有限公司化妆品“智美科创园”一期项目，已于10 月份取得生产许可证，目前已投产使用，产品质量有望进一步得到保障；公司参与编制的《皮肤微生态与皮肤健康中国专家共识》正式发布，瑷尔博士在微生态领域的引领地位进一步确立。
原料业务产能利用率水平持续提升，医药业务取得恢复性增长。原料及添加剂板块2021Q1-Q3 实现营收1.76 亿元，同比增长35.26%，毛利率40%基本保持稳定；Q3 单季同比增长43.16%，产能利用率水平持续提升。医药板块2021Q1-Q3 实现营收3.96 亿元，同比增长22.14%，毛利率58.32%，受Q3局部疫情反复影响，Q3 单季收入同比下滑8.63%。
地产业务Q3 受局部疫情散发影响，部分区域开盘延后，导致地产交付滞后，拖累收入增长，但盈利能力持续提升。2021Q1-Q3 实现签约金额117.44 亿元/+11.1%，签约面积108.95 万㎡/+10.8%，营业收入42.50 亿元/-25.8%，毛利率22.23%，2021Q3 单季签约金额26.88 亿元/-21.1%，签约面积26.25 万㎡/-14.1%；2021Q1-Q3 实现新开工面积118.49 万㎡/-13.9%，竣工面积69.04万㎡/-21.53%，2021Q3 单季新开工面积23.52 万㎡/-37.5%，竣工面积20.42万㎡/-25.0%。
风险因素：产业融合风险；化妆品业务发展不及预期风险；地产业务经营风险；行业监管政策变动风险等。
投资建议：地产业务Q3 受疫情影响拖累收入，考虑到仍有局部疫情反复风险，下调公司2021-2023 年收入预测至143.78/178.65/208.03 亿元（ 原为165.76/204.71/236.06 亿元），地产板块盈利能力显著提升、化妆品收入增长好于预期，上调净利润预测至7.77/9.71/12.50 亿元（原预测为7.58 亿元/9.54亿元/12.46 亿元）。采用分部估值（SOTP）法，参考同行业平均PE 水平（地产约9xPE，化妆品约50xPE），给予地产板块32 亿元估值，化妆品板块135亿估值，维持目标市值166 亿元，对应目标价16.6 元，维持“买入”评级。