事件：公司公布 2021 年半年报，实现营业收入 1671.11 亿元、归属于上市公司股东的净利润 110.47 亿元，同比分别增长 14.19%和-11.68%；实现销售金额 3544.3 亿元，同比增长 10.6%；实现销售面积 2191.7 万平方米，同比增长 5.5%。
销售端：销售维持低位增长，销售均价稳步提升。2021 年上半年公司累计销售面积 2191.7万方，同比增加 5.5%，销售金额 3544.3 亿元，同比增加 10.6%，累计销售均价 1.62 万元/平米，较上年同比增长 4.8%。2021 年上半年公司销售面积市占率 2.47%，较 2020 年上半年的 2.99%略有下降。 分区域看，按照销售金额南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的 20.4%、37.3%、21.0%、15.4%、4.5%、1.4%。销售端维持低位增长均价稳步提升。
投资端：拿地力度有所提升，拿地侧重高能级城市，总土储丰厚。2021 年上半年公司新增项目规划建面 1505.88 万方（低于当期销售面积），权益规划建面 1101.42 万方，权益比例73.14%，较 2020 年上半年新增项目规划建面权益比例 51.48%上涨 21.66pct，拿地销售金额比为 25%，较 2020 年上半年 10%的水平提升较多。拿地结构来看，根据权益建面口径，新增土储一二线城市占比 86.56%，公司维持布局高能级城市的战略。公司土储充裕。
总可售土储建面 1.07 亿方（在建 11283.3+规划 4782.6-已售未结 5377.7 万方），公司土储权益比例 60.89%，较 2020 年上半年略有上涨。2021 年 H1 公司新开工面积约 1748.3万平方米，同比下降 4.8%，完成年初计划的 55.5%；实现竣工面积约 1225.3 万平方米，同比增长 14%，完成年初计划的 34.2%。
结算端：结算毛利有所下降，费用管控效果明显。2021 年 H1 公司营收增速 14.19%，归母净利润增速-11.68%，加权 ROE 同比下降 1.65 个 PCT 至 4.79%，公司综合毛利率同比下降 8.87 个 PCT 至 22.94%，其中地产相关业务毛利率为 18%，较 2020 年上半年下降 6.02 个 PCT。公司管理、财务费用率控制较好，2021 年上半年二者分别下降 0.25、1.21个 PCT 至 3.09%、1.05%。投资收益大幅增加，2021 年上半年实现 28.8 亿元，同比增长7%，其中来自于联营、合营实现公司权益净利润为 22.1 亿元。
财务端：三道红线全部达标，成为“绿档”房企，在手现金充裕。公司剔除合同负债的资产负债率 69.7%，达到 70%的标准；净负债率 20.2%，较 2020 年末 18.09%略有提升，现金短债比 2.32，较 2020 年 2.35 略有下降。在手现金充裕，经营性现金流明显优于同业，经营现金流为正 67.8 亿，截至 2021 年上半年公司在手货币资金 1952.2 亿。公司总体债务结构合理，有息负债中短债占比 31.4%，中长期负债为主，占比为 68.6%，较 2020 年上半年 64.5%提升 4.1 个 pct。公司融资结构基本稳定，2021 年上半年银行融资余额比重55.8%，其他方式融资余额比重 44.2%，公司财务费用率逐步降低，2021 年上半年财务费用率 1.05%，较 2020 年上半年 2.26%下降 1.21 个 pct。
业务端：物业和商业板块增长快，长租公寓积极推进：1）物业收入快速增长，住宅物业收入占比过半。2020 年公司物业实现 103.8 亿元，同比增长 33.3%，其中住宅物业服务收入57.1 亿元，占总物业收入的 55.0%。2）商业累计开业 988.8 万方，同比增长 18.3%，实现收入 36.29 亿元，同比增长 19.0%，已开业项目整体出租率达到 92.3%，较 2020 年 H1出租率提高 1.7pct。3）长租公寓累计实现收入 13.19 亿元，同比增长 25.6%，间天出租率达到 95%；共有房源 19.2 万间，累计开业 14.8 万间，2020 年上半年新开业 0.6 万间。长租公寓布局全国 33 个城市，并在 9 个城市的市场占有率保持第一。
投资建议：公司作为行业龙头，具有强运营能力和管理红利，且在手现金多、负债极低、分红高、经营现金流持续多年为正，公司物业和商业板块发展迅速，潜在价值被低估，在丰厚土储支撑下地产主业仍有望维持稳健增长，，我们维持 2021-2023 年归母净利润 440.9 亿、472.08 亿、516.29 亿元的预测，对应 EPS 3.79、4.06、4.44 元，对应 PE 为 5.12X、4.78X、4.38X，维持“买入”评级。
风险提示：新房销售不及预期，房屋竣工不及预期，房屋价格大幅下跌