事件
公司发布2021 年半年度报告：实现营业总收入342.74 亿元，同比增长72.45%；归母净利润18.25 亿元，同比增长-38.79%；基本每股收益0.40 元。
城市群深耕效果凸显，毛利率下行致短期业绩波动a）销售增长处于行业领先，单城规模亮眼。报告期内，公司累计实现签约金额1628.3 亿元，同比增长60.22%；累计实现签约面积753.0 万方，同比增长55.27%。b）“竞争性一城一图”，优化区域布局。其中上海超200 亿，南京超150 亿。c）毛利率下行拖累短期业绩表现。报告期内，公司房地产结算毛利率为14.25%，同比下降25.35 pct，净利润18.25 亿元，同比下降38.79%。毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升。
坚持深耕广拓战略，完善城市梯队和加强战略纵深公司坚持合理布局，深耕一二线核心城市的同时对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。截至2021 年上半年末，公司总土地储备约6729万平方米（同比+14.7%），权益土地储备约3515 万平方米（同比+16.8%），已布局全国78 个城市。报告期内，公司总投资额约924 亿元，权益投资额约411 亿元，新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂八个城市，新增总土储约1247 万平方米（同比+92.1%）。报告期内新增住宅货量占比86%，拓展权益比为71%，分别较去年同期提升1 pct 和6 pct。上半年新增土地储备中三四线城市占比约为41%，同比提升8 pct。上半年把握投资窗口期，利用多元化投资方式获取土地81 宗，同比增加55.8%。
财务稳健融资优势显著，“三条红线”处于绿档截至报告期末，公司总资产规模达4421.58 亿，同比增加10.09%；归母净资产558.47 亿，同比下降2.84%。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款资产负债率69.44%，净负债率69.59%，现金短债比约1.19。报告期内，发行公司债券及中期票据419.97 亿，本期期末数占总资产的比例9.5%。截至报告期末，债务融资余额1270.94 亿，同比+17.2%；整体平均融资成本4.65%，同比减少0.21 pct。
多元业务持续发力，整体经营多维展开
公司持有型物业整体经营持续向好。a）金地物业：合约管理面积达3.10亿平方米，较2020 年末增长13%，其中在管面积达1.52 亿平方米。
信息化核心系统实现数据全面贯通，“想”系列平台迭代入5.0+时代，开发智慧服务SaaS 云平台赋能行业。b）金融业务：报告期内，完成了稳盛太原体育路私募股权投资基金的发行备案，完成不定项股权基金的首期出资，并与保险机构和国际机构投资人推进战略合作，共同推动核心增值基金和产业园区项目的投资。c）商办业务：在营商业项目收入、销售坪效、收缴率、客流量、会员消费等核心经营指标同比均有所提升，淮安金地MALL 成功开业；在营办公物业出租率稳步增长，2 个项目接近满租。d）产业园业务：新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3 个项目，新增管理面积超百万平米；上半年累计新招商面积同比增长超60%。e）长租公寓：成熟期项目平均出租率保持在90%以上。
投资建议
公司坚持深耕广拓的投资策略，不断加强布局纵深和城市梯度，多元化及低成本的融资渠道为公司实现稳固发展提供重要支撑，构建良好的品牌影响力，同时物业等经营性业务持续发力拓宽赛道，协同主业的同时，未来有望贡献更多业绩。预计公司2021~2023 年EPS 为2.45、2.62、2.81 元/股，对应当前股价PE 分别为4.8、4.5、4.2 倍，维持“增持”评级。
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。