业绩回顾
1H21业绩符合预期
招商蛇口公布1H21业绩：营收同比增长849至447亿元，归母净利润同比增长365%至43亿元，对应每股盈利0.47元，符合业绩预增公告（同比增长305.04%-414.51%），扣非归母净利润同比增长279%至28亿元。
龙头央企财务端优势延续。尽管上半年公司积极拿地，但在强劲回款的支撑下（经营性现金流净额同比增长1939%），公司期末财务指标仍延续稳健，期末净负债率仅较年初上行5.9ppt至34.7%，扣预资产负债率较年初上行1.4ppt至60.3%，现金短债比提升至1.35（年初1.23倍），仍处“绿档"。
公司上半年有息负债仅同比增长2%，综合资金成本 2020年（4.78%）进一步下降至4.60%，低于行业内多数龙头房企。
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发展趋势
中期业绩结构性高增，关注利润释放节奏。公司上半年房地产业务结转规模大幅增长带动收入同比增长84%（2021同比增长155%），结算毛利率同比上行1.8ppt至20.3%；二季度蛇口产园REIT成功上市产生税后收益15亿元，带动投资收益增四倍，共同带动中期业绩高增。考虑到去年同期业绩基数结构性偏低（1H20低毛利项目集中结算且疫情影响资产处置进度导致投k益a低），我们认为半年度业绩地速不且有全年指向性，2n21年公司盈利料小幅增长。往前看，考虑到公司销售高增带动已售未结同比增长306，将对公可末来绍 提供支撑，且公可有积，地贡产出表机会i厚按资收益，我们预计公司中期维度增长可期，建议投资者密切关注利润释放节奏。
全年3300亿元销售目标料稳步达成。公司1-7月签约金额同比增长48%至1973亿元，签约面积同比增长43%至857万平，签约均价同比增长49至23011元/平。公司2021年销售目标3300亿元，对应同比增速19%，当前已完成目标的60%，目标增速和完成度均位居行业前列。我们预计在全年超5300亿元可售货值的支撑下，该目标将稳步达成。
"两集中”拓储积极，坚守核心城市。公司上半年拿地金额1228亿元，同比增长93%，对应拿地强度69%，远高于覆盖房企均值（约40%6），拿地面积同比增长34%至884万平，对应权益比例提升至63%（1H20位589%）。
公司上半年积极参与两集中土拍，新增土储（按金额）超八成位于一二线城市，近七成位于长三角和大湾区域市群。我们预计公司未来将继续深耕核心城市，追求高质量增长。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变，公司当前股价交易于6.3倍/5.5倍2021/2022年市盈率和70%的NAV折让，维持跑赢行业评级和目标价13.59元不变，目标价对应60%的目标NAV折让和35%的上行空间。
风险
主西东且城市调按政笔超预期结紧，往简讲底和利润索不及弱能