事项：
公司公布2021 年中报，上半年实现营收447 亿元，同比增84%，归母净利润43 亿元，同比增365%，对应基本EPS 为0.47 元/股，位于业绩预告中间水平。
平安观点：
低基数叠加REIT 上市等，业绩同比高增。上半年公司营收同比增84%，归母净利润同比增长365%，利润增速显著高于营收增速主要因：1）疫情导致上年同期基数较低；2）随着过往销售项目步入结转，上半年房地产结转同比大幅增加；3）以万融大厦、万海大厦为底层资产的蛇口产园REIT 成功上市，产生投资收益19.47 亿元；4）期间经营管理提效，销售管理费用率同比降1.5pct 至4.9%，财务费用亦因利息资本化增加致同比减少26.3%；5）受深圳前海启动区一期等高毛利率项目结转影响，园区业务毛利率同比上升12.4pct，带动整体毛利率同比提升1.9pct。期末公司合约负债与预收账款1721.1 亿元，为2020 年营收1.3 倍，有力保障后续业绩增长。
销售增长靓丽，拿地延续积极。上半年公司销售面积770 万平米、销售金额1770 亿元，分别同比增55%、60%，全年3300 亿元销售目标可期（同比增18.9%）。公司把握上半年融资收紧与供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，新增土储建面883.6 万平米、总价约1228 亿元左右，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为114.7%、69.4%，拿地金额比显著高于2020 年全年（54%）。
债务保持稳健，维持“绿档”水平。期末公司在手现金841.6 亿，现金短债比达194%，同比大增97pct；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为59.5%、30.4%，同比增1.0pct、降6.6pct，三项指标持续满足“三道红线”要求；上半年综合资金成本进一步降至4.6%。
投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2021-2023 年EPS 为2.15 元、2.46 元、2.76 元，当前股价对应PE 分别为4.7 倍、4.1 倍、3.7 倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，此外近期热点城市集中供地政策加码下，后续土地市场有望降温，带来拿地隐含利润率趋稳，维持公司“推荐”
评级。
风险提示：1）受新冠疫情影响，若后续楼市回暖持续性不足，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。