1H21 业绩符合预期
保利地产公布1H21业绩：营业收入899.7亿元，同比增长22%，归母净利润103亿元，同比增长1.7%，对应每股收益0.86元，与业绩快报一致。
收入稳增，结算利润率及权益比例下行。上半年受益于积极竣工交付，公司结算收入稳增超两成，结算毛利率同比下降2.2ppt至26.3%（2020年25.0%）；期内结算权益比例下降，少数股东损益同比增长37%，占净利润比例上行至 30% （1H20为24%），致归母净利润同比增速收窄至个位数。
维持“绿档”优势，资金成本进一步下行。公司 1H21未扣预资产负债率较年初下降2.5ppt至66.2%，现金短债比较年初提升0.1倍至1.9倍，净负债率58.7%（年初56.6%），维持“绿档”。公司期末存量有息负债综合成本4.70%，相比 2020年继续下降0.07 ppt, 国企融资优势凸显。
发展趋势
全年销售额料实现高个位数增长。公司1-7月签约金额同比增长20%至3274亿元，签约面积同比增长9%至1984万平。我们预计公司全年新推货值约5600-5800 亿元（1-7月已推出3000亿元），叠加滚存货值 2000 亿元，全年可售货值近8000 亿元。我们预计公司全年有望实现5300-5500亿元销售金额，对应5%-10%的同比增速和70%的去化率。
严守投资纪律，下半年料积极把握补地窗口。公司上半年拿地金额同比增长17%至963亿元，拿地强度34%，权益比例71%;拿地面积同比增长68%至1651 万平，为当期销售面积的99%。我们估算上半年公司通过两集中拍得土地对应总成本约500亿元（占比近50%），核心城市取地谨慎，严守投资纪律。我们判断公司仍将延续等量拓展策略，适时参与二三轮集中供地，把握拿地窗口期，保障土储充裕度。
管理层平稳换届，增持显长期信心。公司7月30日公告由刘平先生接任董事长，并于8月17日公告拟聘任周：东利为总经理、王一夫为财务总监，新管理团队人员均在保利集团系统任职多年，公司完成平稳换届。8月4日公司公告，实控人保利集团、全体高管拟在6个月内增持公司股份。公司历史上曾在2008年9月、2014年2月、2015年8月进行增持操作，均为公司及板块估值的阶段性底部。我们认为此次回购彰显了公司对未来发展的信心及长期投资价值的认可。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变，公司当前股价交易于4.7/4.3倍2021/2022年PE,维持跑赢行业评级和目标价15.15元不变，对应6.0/5.5倍2021/2022 年目标PE和27%的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧；结算进度和利润率不及预期。