事件：公司发 布2021年半年度业绩预增公告，上半年实现归母净利润37-47 亿元，比上年同期增长305.04%-414.51%，EPS 0.40-0.53 元/股。
REITs 上市推升半年报业绩，上调全年业绩预期。公司上半年业绩同比大幅增长305.04%-414.51%，一方面，公司结转项目业绩由于去年较低基数而取得大幅增长，另一方面，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“180101”）作为首批基础设施公募REITs 之一成功上市，贡献归母净利润约14 亿元。若剔除REITs 贡献的利润后，公司上半年净利润仍有151.8%-261.3%的同比增幅。公司已连续两年进行大幅计提减值，此前高价地所产生的影响在未来将显著降低，同时2020 年公司拿地权益占比有所提升，意味着归母权益比例将有所修复。叠加REITs 上市对公司业绩指标的增厚，我们上调公司2021 年净利润至134.9 亿元，对应增速约为10.1%。
销售排名提升，拿地依旧积极。根据克而瑞公布的上半年房企业绩，公司前6 月实现销售额1769.7 亿元，同比增长59.8%，全口径销售金额位列第7 名，较2020 年提升3 名，已完成全年3300 亿元目标的53.6%。
拿地方面，公司拿地重点仍聚焦于核心一、二线城市，上半年在上海、广州、杭州、重庆等土地集中供应试点城市积极参与竞拍，公司于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、中西部拿地金额分别为379 亿、78 亿、129 亿和77 亿元，全国总拿地金额达到671 亿元，占比同期销售额的38%，对应总货值达到1887 亿元，公司作为央企的拿地优势逐步显现。
对于存量资产的盘活大幅增加公司业绩弹性。近期上市的蛇口产园REIT 以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产，考虑到公司旗下拥有较多产业园区，该类资产若能顺利实现盘活，将在短期快速兑现增值收益，中长期也可保持投资收益创造的可持续性。招商蛇口在核心区域拥有大量优质土地储备，同时公司独特的模式使其项目获取能力及土地成本更具优势，公司近年来通过管理模式的优化进一步提升项目去化率与IRR 水平，随着公司核心区域项目的结转以及前期高价地压力的释放，预计将带来业绩的稳步提升，我们预计公司2021-2023年实现归母净利润134.9 亿/152 亿/155.7 亿，对应PE 6.4/5.7/5.6 倍，维持“买入”评级。
风险提示：公司在前海及太子湾片区土地建设进展不达预期，布局城市项目销售量价大幅低于预期，产城联动、港城联动业务发展不及预期等。