事项：
公司发布半年度业绩预增公告，上半年实现归母净利润37.0-47.0亿元，同比增长305.0%-414.5%，基本每股收益0.40-0.53元。
平安观点：
低基数叠加REIT 上市，业绩大幅增长。上半年公司归母净利润同比增长305.0%-414.5%，主要因：1）疫情导致上年同期基数较低；2）随着过往销售项目步入结转，上半年房地产结转同比大幅增加；2）以万融大厦、万海大厦两处物业作为底层资产的蛇口产园REIT 成功上市，贡献归母净利润约14 亿元，剔除这部分后上半年归母净利润同比增长153%-263%。
销售增长靓丽，拿地延续积极。前5 月公司销售面积579.6 万平米、销售金额1326.5 亿元，分别同比增72.6%、69.8%，全年3300 亿元销售目标可期（同比增18.9%）。公司把握融资收紧与供地“两集中”下土地市场机会，积极参与广州、重庆等重点城市集中土拍，前5 月新增土储686 万平米、总价1008 亿元，分别为同期销售面积、销售金额的118%、76%，拿地金额比显著高于2020 年全年（54%）；平均楼面地价14701 元/平，较2020 年全年增长59%。
投资建议：考虑上半年利润占全年比重较低，维持原有盈利预测，预计公司2021-2023 年EPS 为2.15 元、2.46 元、2.76 元，当前股价对应PE 分别为5.1 倍、4.5 倍、4.0 倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企；同时“三道红线”、供地“两集中”新政下，信贷与土地资源将进一步流向债务良好的优质龙头房企，公司将充分受益。考虑行业拿地利润率未见企稳，短期房企估值或仍将承压，我们将公司评级由“强烈推荐”下调至“推荐”。
风险提示：1）受新冠疫情影响，若后续楼市回暖持续性不足，房企普遍以价换量，可能带来公司项目减值风险。2）2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。