业绩稳健，销售复苏，拿地积极，维持“买入”评级公司坚持“一主两翼”，打造全产业不动产生态发展平台。鉴于行业逐渐进入存量时代，房企销售增速下行确定性大。我们下调2021-2022 年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023 年归母净利润317.0、345.7、376.3 亿元（2021-2022年前值389.7、459.4 亿元），EPS 分别为2.65、2.89、3.14 元，当前股价对应PE分别为5.5、5.0、4.6 倍。考虑公司基本面仍较为稳健，维持“买入”评级。
毛利率略有回落，业绩平稳释放
保利地产发布2020 年年报：公司营业总收入2432.08 亿元，同比增长3.06%；归母净利润289.48 亿元，同比增长3.54%。公司综合毛利率为32.59%，同比下降2.38 个百分点，主要由于2017-2018 年高地价项目进入结转阶段，拉低利润率水平；投资收益61.41 亿元，同比大幅增长65.91%，主要源于合作项目有所增加；此外税金及附加同比下降15.32%，有效对冲毛利下滑影响。公司全年净利率为16.47%，同比增长0.56 个百分点。
坚持深耕核心城市群战略，拿地力度有所回升2020 年公司销售金额5028.48 亿元，同比增长8.88%；在一二线城市及38 个核心城市销售贡献分别为74%、75%。公司全年拿地金额2353 亿元，同比增长51%；拿地面积3186 万平米，同比增长19%；拿地金额是销售金额的47%，同比提升13 个百分点；楼面均价7385 元/平米，是当期销售均价的50%。公司拓展项目溢价率仅13%，理性拿地；同时坚持深耕“中心城市+城市群”，全年38 个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4 个百分点。2020 年末，公司拥有在手资源17096 万平米，38 个核心城市占比65%；其中待开发面积7747 万平米。
稳居“绿档”稳健经营，融资成本创历史新低2020 年，公司有息负债2968 亿元，同比增长10%，剔除预收后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.7%、56.6%、1.82 倍，稳居三道红线“绿档”，综合融资成本仅约4.77%，再创历史新低。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；企业运营风险。