投资要点：
事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入13.18 亿元，同比增加25.01%；归属于上市公司股东的净利润为13120.69 万元，同比增长25.61%。公司向全体股东每10 股派发现金红利5.5 元（含税），以资本公积金向全体股东每10 股转增5 股。
报告期内，公司综合物业管理服务收入9.85 亿元，占比74.72%，同比增加24.07%；专项物业管理服务收入2.10 亿元，占比15.92%，同比增加25.68%；增值服务收入1.23 亿元，占比9.31%，同比增加31.92%。
根据2020 年年报披露：2020 年公司在管项目369 个，签约面积约8000 万方，较上一年稳步提升。报告期内，公司新开发项目和业务合同签约总金额逾9.2 亿元，年合同金额约4.7 亿元，签约项目的服务期间1 至5 年不等，签约总金额较2019 年同期增长约54%。区域扩展方面，省外地区（除成渝地区外）市场开发额约占新开发项目和业务合同签约总金额的78%，公司全国化布局已经初见成效。公司克服困难，积极进行全国业务的开拓，在航空、办公、公共等重点业态的开发上取得了较大突破。截至报告期末，公司已进驻全国16 座机场，并在包括军区干休所、军事学校等类型的军事类项目、金融物业项目、高速公路及轨道交通等细分业态中取得了突破，为公司后续的业绩增长提供有力保障。
投资建议：激励计划助推业绩高增长，维持“优于大市”评级。公司专注于智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务。公司拥有学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业五大业态，并在学校、航空和公共场馆等细分领域形成全行业领先优势。公司综合实力位于重庆物业管理行业第3 名、中国物业服务百强企业前25 强。我们预计公司2021-2022 年EPS 分别为1.72 元、2.42 元。考虑到此次激励计划中限制性股票解锁设定了较高的业绩增速（例如“2021 年的业绩考核目标是营业收入同比2020 年增长不低于45%；2022 年的业绩考核目标是营业收入同比2020 年增长不低于110%”），因此，我们参考可比物管公司2021 年平均动态PE 估值约33.8 倍，给予公司2021 年35-45 倍动态PE，对应合理价值区间60.2-77.4 元/股，维持 “优于大市” 评级。
风险提示。激励计划推行遇阻；人工成本上升；区域过度集中等风险。