事件：3 月30 日公司发布2020 年度业绩公告，经营表现符合预期1）报告期内，公司实现营业收入4191.1 亿元（我们预测为4137.7 亿元），同比增长13.9%；归属上市公司股东的净利润415.2 亿元（我们预测为420.3 亿元），同比增长6.8%。
2）截至2020 年末，公司剔除预收款后的资产负债率为71.7%，较上年同期下降4.8 个pct.；净负债率为18.9%，较上年同期下降15.8 个pct.；现金短债比2.27，较上年同期提升0.54；在手货币资金1952.3 亿元，同比增长17.5%。
点评：公司多元化经营板块表现出色，地产开发基本盘维持稳健1）公司多元化经营表现出色，聚焦提升综合开发和服务的协同能力。
物业服务板块：2020 年万物云实现营业收入182.04 亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6 亿平方米（截止2020 年中期合约面积突破6.8 亿平）；“万物梁行”入驻149 个城市，累计服务项目超1700 个，全年新增拓展项目超200 个。长租公寓板块：长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020 年底，已开业14.24 万间，全年营业收入25.4 亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。物流仓储板块：万纬物流已成为规模较大的冷链物流综合服务商，2020 年实现营业收入18.7 亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，入驻44 个城市，管理148 个项目，可租赁建筑面积达1148 万平方米。
2）公司地产开发基本盘经营维持稳健。销售表现来看，2020 年，公司在23 个城市的销售金额位列当地第一，在14 个城市位列第二；全年实现销售面积4,667.5 万平方米，同比增长12.5%；实现销售金额7,041.5 亿元，同比增长11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%。拿地表现来看，2020 年，公司获取新项目168 个，权益规划建筑面积2058.8 万，按照权益投资金额计算，新获取项目86.6%位于重点城市群。
盈利预测、估值与评级：鉴于近期房地产行业政策调控力度较大，银行实施贷款集中度管理，或对后续销售造成一定影响，我们小幅下调公司2021-2022 年预测归母净利润为467.37 亿（下调2.66%）、524.90 亿（下调0.31%），新增2023 年预测归母净利润为575.86 亿；公司多元化经营表现出色，地产开发基本盘维持稳健，当前A 股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为7/7/6 倍，H股股价对应2021-2023 年预测PE 估值分别为6/6/5 倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
风险提示：销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期；多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期。