事件：3 月23 日，公司发布2020 年年报，公司2020 年实现营业收入86.35亿元，同比增长42.07%；归母净利润4.35 亿元，同比增长52.03%。
20 年全年公司物管业务保持增长，资管及开发业务拖累业绩。公司20年全年营收86.35 亿元，同比增长42.07%。分业务看：1）物管业务保值增长，估算物管净利5.32 亿元，可比口径下增长41.49%。2020 年公司物管业务营收为80.35 亿元，同比增长56.04%，估算公司全年物管实现净利润约5.32 亿元（中航+招商物业），剔除并表因素后，可比口径下增长41.49%。 2）资管及其他业务拖累业绩，估算全年净亏损0.97亿，未来有望改善。2020 年公司资管业务营收为4.34 亿元，同比下降29.65%；其他业务（遗留地产开发业务）营收1.67 亿元，同比下降46.68%，主要由于资管业务受疫情影响较大，目前公司商场运营及出租已逐步恢复。
公司整合初见成效，利润率有所改善，期间费用和有息负债持续下降：
公司物管业务毛利率约11.0%，毛利率提升1.3 个百分点；估算物管净利率约6.6%，较19 年提升约2 个百分点。仅就披露的子公司中航与招商物业财务数据估算，中航物业净利率约6.8%，招商物业净利率约6.6%，虽然仍处于行业较低水平，但是相对于2019 年披露的4.5%、4.6%的净利率水平已有较明显改善。
公司20 年期间费用率为6.8%，下降约4.5 个百分点。在不追溯调整的情况下，招商物业与中航物业合并后两家公司的三项费用相对合并前中航物业一家公司的三项费用仍有下降。2020 年公司财务费用为1.8 亿元同比下降0.6 亿元；销售费用0.6 亿元下降0.1 亿元；管理费用为3.5 亿元下降0.3 亿元。
公司有息负债规模持续下降。截至2020 年末，公司有息负债为规模为31 亿元，同比下降22%。
物管外拓能力凸显，非住领域持续发力。截至2020 年末，公司在管项目合计为1,438 个，在管面积约1.91 亿平方米，同比增长25.1%。在20年净增加的管理面积中，第三方拓展0.28 亿方占比72.3%，公司外拓实力突出。同时，公司在非住领域持续发力，全年非住业态新签年度合同额达18.5 亿元，占比75.2%。未来随公司规模持续扩张，提质增效促进发展，2021 年公司提出103 亿元的营收目标有望实现。
投资建议：公司定位央企物管旗舰，物管业务稳健增长，融合融效促进发展。
根据年报，我们下调21 年-22 年盈利预测，预计公司2021 年、2022 年EPS分别为0.60 元、0.83 元，按照2021 年3 月23 日收盘价，对应PE 分别为27 倍，20 倍，给予“审慎增持”评级。
风险提示：资源整合较慢，市场拓展不及预期，公司战略落地风险。