融合融效见成果，市拓能力仍出众
公司3 月22 日发布年报，2020 年实现营收86.35 亿元，同比+42%；实现归母净利润4.35 亿元，同比+52%；拟现金分红1.38 亿元，分红率32%。
公司业绩符合我们预期（21 年4.35 亿），融合融效取得出色成果，住宅业态拓展加速，多元市拓能力出众，专业化服务快速壮大。我们预计公司21-23年EPS 为0.61、0.87、1.20 元，目标价25.23 元，维持“买入”评级。
物管业务可比口径下盈利能力提升，融合融效取得出色成果20 年中航+招商物业净利润5.32 亿元，可比口径下同比+34.16%。受益于融合融效、专业化服务占比提升以及疫情带来的政府补贴，中航+招商物业净利率达到6.66%，可比口径下较18 年净利率+2.14pct，其中中航物业较19 年+1.51pct，招商物业较18 年+1.97pct。我们预计资管净利润5000-6000万元，地产开发净亏损2000-3000 万元，总部成本约1.2-1.3 亿元。
住宅业态拓展加速，多元市拓能力出众
20 年新签年度合同额24.55 亿元，同比+11%。得益于招商蛇口（001979 CH）的支持以及启动拓展第三方高端住宅项目，公司住宅项目拓展速度明显加快，新签年度合同额同比+47%，占比+6pct 至25%。公司市场化拓展能力依旧出众，第三方新签年度合同额同比+21%至18.46 亿元，占比+5pct 至75%。公司保持非住宅物管领域的领先地位，在城市服务领域也有突破。截至20 年末，在管项目达到1438 个，管理面积达到1.91 亿平，同比+25%。
专业化服务快速壮大
20 年专业化服务营收15.72 亿元，同比+186%，占物管营收的比例+8.9pct至19.6%。案场协销业务是专业化服务快速上量的最大助力。我们预计随着招商蛇口对于公司支持力度的加大，以及公司加码住宅业态后对于社区增值服务的探索，公司专业化服务有望保持快速增长的势头。
融合融效，振翮高飞，维持“买入”评级
公司提出21 年力争实现营业收入103 亿元，对应增速为19%。我们认为这一目标相对保守，实际增速将快于目标。我们参考20 年报的情况，下调公司营收但上调毛利率，同时引入23 年盈利预测。我们预计公司21-23 年EPS为0.61、0.87、1.20 元（21-22 年前值0.62、0.88 元）。可比公司22PE 平均为21 倍（Wind 一致预期），考虑到公司在非住宅物管领域具有较强的竞争壁垒，我们认为公司合理22PE 估值水平为29 倍，目标价25.23 元（前值25.08 元），维持“买入”评级。
风险提示：疫情、整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。