核心观点：
销售表现稳定，中西部占比提升及商业货值较低致均价回落。根据公司2 月经营公告，新城2 月实现合同销售金额125 亿元，同比增长125.6%，销售面积130 万方，同比增长201.4%，销售均价9562 元/平，同比下降25%。累计来看，1-2 月累计销售金额291 亿元，同比增长74%（同比19 年同期增长23%），累计销售面积319 万方，同比增长114%，累计销售均价9109 元/平，同比下降18.8%。
前2 月拿地权益100%。新城2 月获取位于张家港、永州的2 宗宅地、1 宗天津商住用地（根据出让公告，配建900 平），拿地金额6.7 亿元，拿地面积20.3 万方，2 月金额及面积口径的拿地力度分别为5%、16%。
累计来看，1-2 月公司累计获取22 个项目，累计拿地金额71 亿元，拿地面积306 万方，累计的金额及面积口径的拿地力度分别为24%、96%。新城前两月拿地权益比例均为100%，20 年以来持续提升。
1-2 月拿地主攻长三角，新城市拿地力度放缓。新城拿地2 月拿地均价3299 元/平，1-2 月累计拿地均价2331 元/平，占销售的比重为26%，依然具备高地货比优势。从结构来看，1-2 月三四线拿地金额占比上升至60%，长三角占比提升至67%，布局5 年内的地块金额占比19%。
预计20-22 年业绩分别为6.9 元/股、8.5 元/股、9.0 元/股。根据新城发展（01030.HK）业绩预告，20 年归母净利润增长25%，即97.65 亿元，从新城发展与公司利润比例来看，17-19 年为62-64%，以此推算，20 年预计公司归母净利润153-158 亿，同比增速略高于19 年（20.6%）。参考可比公司，以21 年核心净利润（167 亿元）对应8x估值给予合理价值，对应59.13 元/股。预计公司20-22 年全口径归母净利润分别为155 亿元、192 亿元、205 亿元，维持“买入”评级。
风险提示。地产销售及利润率存在不确定性，实控人尚处诉讼阶段。