事件：
新城公布公司2021 年1 月销售数据，公司实现签约金额166.4 亿元，同比增长48.5%；实现签约面积189.1 万平方米，同比增长78.5%。
点评：
1 月销售166 亿元、同比+49%，料21 年销售稳增并更具弹性。2021 年1 月公司实现签约金额166.4 亿元，环比下降46.4%、同比增长48.5%；实现签约面积189.1 万平方米，环比下降40.9%、同比增长78.5%；销售均价8,798 元/平，环比下降9.4%、同比下降16.8%。公司销售自20 年4 季度以来已逐步回归正轨，并考虑到公司20 年拿地积极，21年可售将较为充裕，预计公司21 年销售额在平稳增长的基础上将相对更具弹性。
1 月拿地面积和拿地额同比达+66%/+313%，拿地保持积极。2021 年1 月公司新增建面285.4 万平方米，环比下降32.3%、同比增长66%；对应总地价64.5 亿元，环比下降46.9%、同比增长312.9%；平均楼面价2,262 元/平米，环比下降21.5%、同比增长148.7%；1 月公司拿地金额占比销售金额38.8%；拿地面积占比销售面积150.9%，拿地均价占比销售均价25.7%；预计公司今年拿地仍将保持积极，低杠杆下逆势扩张优势显现。
20 年租管费57 亿、累计开业100 个商场，商管业务潜力十足。截至20 年末公司在手商场（含轻资产17 个）156 个；已开业商场100 个（含轻资产10 个），出租率99.53%，规模及运营均排名行业前列。20 年新开业商场33 个，对应GRA/GLA 为319/187 万平；20 年实现含税租管费收入57.2 亿元；租管费53.1 亿元、同比+30.5%；累计开业GRA/GLA为896/537 万平，同比分别+55%/+54%；预计21-22E 租管费分别达到85/110 亿元，同比分别+49%/+29%，商场业务增长潜力十足。
投资建议：销售高增回归正轨，商管业务潜力十足，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司2020-22 年每股盈利预测分别为6.75/8.40/9.74 元，对应20/21PE 分别仅6.4/5.2 倍，19A 股息率3.9%。我们看好公司“住宅+商业”双轮驱动的发展战略，维持目标价56.03元，相当于每股NAV 折价20%以及对应20/21PE 为8.3/6.7 倍，维持“买入”评级。
风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。