预测2020 年盈利同比增长40%
2020 年盈利料增四成，2021~2022 年盈利延续稳健增长。考虑到四季度结算收入延续增长，我们预计公司2020 年营收同比增长34%至333 亿元，叠加合联营项目集中进入结算期增厚投资收益，全年盈利将同比增长40%。截至3Q20 公司预收款合计819 亿元，为2021e 结算收入的2 倍，我们预计公司今明两年收入延续稳健增长，结算利润率将边际下降，对应2019~2022 年归母净利润复合增速料达三成。
关注要点
2020 年销售权益比例大幅提升，2021 年销售规模料基本持平。公司2020 年全口径销售额同比增长22%至1364 亿元，权益销售额同比增长66%至700 亿元，对应权益比例提升14 个百分点至51%（克而瑞口径）。我们预计公司2021 年总可售货值（新推+滚存）约2000 亿元，以60%的去化率估算，销售额将至少达到1200 亿元，销售权益比例料稳定在50%以上。
延续扎根杭州，深耕长三角的投资策略。公司2020 年拿地面积/金额299 万平/537 亿元，同比增长35%/39%，权益比例50%以上，对应拿地强度39%（2019 年35%），其中杭州市拿地金额占比70%。
公司计划2021 年继续延续扎根杭州、深耕长三角的布局思路，杭州市拿地金额占比50%，浙江省内（不含杭州）和省外各达25%。
财务端保持稳健。截至3Q20 末，公司扣预资产负债率70%，现金短债比1.3 倍，净负债率103%，略超过“三条红线”对净负债率不高于100%的规定。我们判断公司2020 年末有望将净负债率控制在100%以内，未来将保持财务指标达标，延续财务端稳健性。
持有型物业积极扩张，“暖屋”公寓实现开业。公司当前持有型物业总体量27 万平，2019 年租金收入1.86 亿元。公司规划未来十年持有型物业规模达到200 万平，产品业态包含商业物业、自持租赁商品房、养老公寓和酒店等。公司2020 年已实现自持运营的公寓品牌“暖屋”开业，截至年末已签约近70 套，平均租金4080元/月，未来将持续为公司贡献租金收益。
实控人增持体现对公司的信心。2021 年1 月25 日~28 日，公司实际控制人、董事长戚金兴先生通过二级市场合计增持公司股票433万股，占公司总股本的0.14%。增持后戚金兴及其一致行动人合计持股55.60%，此举体现对公司未来发展前景和价值的长远信心。
估值与建议
考虑到公司销售和结算增速超出此前预期，我们维持公司2020 年盈利预测不变，上调2021 年盈利预测12%至0.95 元/股，引入2022年盈利预测1.15 元/股，对应同比增速20%。公司当前股价交易于4.6 倍/3.8 倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价不变，对应6.7/5.5 倍2021/2022 年目标市盈率和45%的上行空间。
风险
布局城市调控政策超预期转紧；销售、拿地权益比例不及预期。