投资要点：
保利地产披露 2020 年业绩快报，业绩增速低于预期。报告期内，公司营业总收入同比增长3.9%，营业利润同比增长 3.7%，利润总额同比增长4.0%，归母净利润同比增长3.4%，扣非归母净利润同比增长5.6%。
20 年营收同比+4%、业绩同比+4%，主要源于结转规模略低于预期。公司 2020 年预计实现营业收入 2,452.6 亿元，同比+3.9%；营业利润522.5 亿元，同比+3.7%；利润总额525.5 亿元，同比+4.0%；归母净利润 289.1 亿元，同比+3.4%；扣非归母净利润 286.8亿元，同比+5.6%；每股收益2.42 元，同比+3.0%；加权平均净资产收益率17.1%，同比-3.93pct。业绩增速低于预期主要有三个原因：1）疫情导致部分竣工项目结算进度低于预期，拖延至2021 年；2）20 年结算毛利率有所下行；3）2019 年业绩基数较高。考虑到公司20Q3 末预收款+合同负债达3,801 亿元，较19 年末+15.6%，可覆盖 19 年营收 155%，以及公司销售持续稳增，将保障公司后续业绩稳健释放。
20 年销售5,028 亿、同比+9%，布局优越及货值充沛保障销售稳增。公司20 年实现签约金额5,028.5 亿元，同比+8.9%，销售排名稳居行业第五；实现签约面积3,409.2 万平方米，同比+9.2%。累计销售均价 14,788 元/平米，与2019 年持平；拿地端，公司 20年土地市场新获146 个项目，新增建面3,186 万方，同比+18.8%；对应总地价 2,353 亿元，同比+51.5%；平均楼面地价7,388 元/平方米，同比+27.6%；拿地面积权益占比69.4%，较19 年+2.7pct；拿地额占比销售额46.8%，较19 年+13.2pct，拿地面积/签约面积93.4%，较19 年+7.6pct，且11 月以来拿地态度较积极；此外，考虑到公司20H1末可售面积超8,153 万方，对应货值超1.2 万亿，并且鉴于公司布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市，在当前一二线市场相对稳定的背景下，预计21 年全年销售仍将保持稳增。
维持买入评级，下调2020-22 盈利预测。公司积极变革始于16 年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。但考虑到公司竣工交付增速有所放缓，我们小幅下调盈利预测。预计2020-22 年归母净利润为289.1/318.0/350.9 亿元（原预计2020-22 年为324.2/389.8/460.3 亿元），对应归母净利润增速：3.4%/10.0%/10.3%，对应EPS：2.42 元/2.66 元/2.93 元。当前价格对应的PE 为6.6X、6.0X、5.4X。