投资要点
事件：
2020 年12 月，公司实现签约面积289.90 万平方米，同比减少4.73%；实现签约金额398.06 亿元，同比减少5.52%。2020 年1-12 月，公司实现签约面积3409.19 万平方米，同比增加9.16%；实现签约金额5028.48 亿元，同比增加8.88%。12 月新增32 个开发项目，计容建筑面积537.5 万方，权益建面360.4万方，拿地金额580.92 亿元，权益拿地金额341.8 亿元。
点评：
12 月销售同比略下滑，全年销售同比保持增长。2020 年12 月，公司实现签约销售面积289.90 万平方米，同比减少4.7%，合同销售金额398.06 亿元，同比减少5.5%；销售均价13730.9 元/平方米，同比下降0.8%。1-12 月累计实现合同销售面积3409.2 万方，同比增加9.2%；实现合同销售金额5028.5 亿元，同比增加8.9%；销售均价14749.8 元/平方米，同比下降0.3%。
拿地力度加大，主要布局核心城市。公司12 月新增32 个开发项目，拿地金额580.9 亿元，拿地总建面537.5 万方，拿地均价10807.5 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为145.9%。2020 年1-12 月累计拿地金额2353.5 亿元，拿地总建面3185.7 万方，拿地均价7387.5 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为46.8%，去年全年该比例为33.7%。12 月拿地金额中，二线占比为44.4%，三四线占比为48.2%；拿地金额占比较高的城市有：杭州（18.49%）、佛山（13.34%）、上海（8.97%）、广州（8.07%）。
融资优势明显。三季度末，公司扣除预收账款后资产负债率为65.61%，净负债率71%，现金短债比1.91，三条红线均达标。公司上半年有息负债综合融资成本仅约4.84%，较2019 年的4.95%进一步下降。11 月中期票据（3 年期）发行利率3.98%，12 月成功的发行首期商用物业资产支持专项计划，优先级利率4.75%，持续保持较低水平，融资成本优势明显。
投资建议：保利地产全年销售保持增长，融资成本较低，安全性较高。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021 年的EPS 为2.68 元和 3.13 元，以2021 年1 月8 日收盘价计算，对应的PE 为5.7 倍和4.9 倍，维持买入评级。
风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆