新湖中宝向绿城子公司转让上海明珠城三期4 标35%股权。新湖中宝2019 年12 月17 日晚发布公告，拟向绿城房产转让上海新湖房地产35%股权，交易总对价36 亿元，其中股权对价5.5 亿元，债权对价30.5 亿元。根据公司公告，本次交易约可为公司带来收益4.5 亿元。
老牌长三角地产商联手，合作谋共赢。本次交易标的项目为上海明珠城项目三期4 标，规划总建筑面积20.27 万方，其中地上建筑面积13.28万方，地下建筑面积6.99 万方。绿城房产是港股上市公司绿城中国（03900.HK）的境内全资子公司，新湖中宝及绿城具有长期良好合作的共识和基础。截至19 年半年度，新湖中宝在手未结算土地储备中48.1%分布于长三角，7.8%分布于上海，而绿城中国未结算土储中长三角占比达到49.6%，上海占比则为1.5%。新湖中宝和绿城中国都是以长三角为主要根据地的老牌地产公司，二者联手有利于双方发挥比较优势互利共赢。
19-20 年业绩对应动态PE 分别为10.8x、8.7x。预计19-21 年归母净利润分别为31.4/39.1/47.0 亿人民币， 同比分别上涨25.1%/24.7%/20.3%，对应19-21 年的EPS 分别为0.36、0.45、0.55元/股，19-21 年动态PE 分别为10.8x/8.7x/7.2x。基于公司当前项目开发结算进度及19 年三季度末净资产规模，我们估算当前公司NAV总规模为771 亿人民币，对应每股NAV 为8.97 元人民币，相对于19年12 月18 日收盘价折价56.1%，显著低于主流地产股平均28.6%的折价率，具备修复空间。因此，我们维持前期5.20 元/股的合理价值，对应NAV 折价42.0%，19 年14.3xPE，维持“买入”评级。
风险提示。地产销售结算进度不及预期；对外股权投资存在不确定性